پایان اجاره این مالکیت برقرار است، به منظور دفع هرگونه خسارت و این ضرری که متوجه بانک نشود، لازم است اموال یاد شده بیمه گردند. (ماده 14دستور العمل اجرایی).
تعیین مدت
طبق ماده 468 قانون مدنی جمهور اسلامی ایران تعیین مدت در اجاره اشیاء شرط لازم است و در صورت عدم تعیین، عقد باطل خواهد بود. در اجاره به شرط تملیک نیز مدت قرار داد باید مشخص باشد. ماده 8 دستور العمل اجرایی، در خصوص مدت اجاره چنین اعلام کرده است: “مدت اجاره به شرط تملیک نباید از طول عمر مفید اموال موضوع ماده 3 تجاوز نماید. مبدأ محاسبه طول عمر مفید، تاریخ شروع بهره‌برداری به تشخیص بانک خواهد بود”.
بدین ترتیب، بانک‌ها موظفند قبل از اقدام به قرارداد، میزان طول عمر مفید هر یک از اموال معرفی شده توسط متقاضی اجاره به شرط تملیک را، با تطبیق با جدول طول عمر مفید ابلاغی موضوع تبصره 2 ماده 8 دستورالعمل اجرایی، به دست آورند و بر مبنای آن قرارداد را منعقد سازند.
مال الاجاره
اجاره، عقدی معوض است؛ بدین معنا که در ازای انتقال منافع مستاجر، عوض، که همان مال الاجاره است، باید به موجر منتقل شود. میزان مال الاجاره نیز با توجه به ارزش منافع با توافق طرفین، تعیین می‌شود. در اجاره به شرط تملیک چون مقصود آن است که علاوه بر منافع، در نهایت عین نیز به ملکیت مستاجر درآید، لذا در تعیین مال الاجاره باید به ارزش منافع و عین، مجموعاً توجه داشت. به بیان دیگر، چون ملکیت عین نیز به مستاجر منتقل می‌شود، ضروری است میزان مال الاجاره به نحوی باشد که بتواند برابری ارزش عین و ثمن را برقرار کند. به همین جهت، در اجاره به شرط تملیک، میزان مال الاجاره اغلب بیش از حد معمول تعیین می‌شود تا برابری مذکور حفظ شود.
بر اساس ماده 9 دستورالعمل اجرایی، میزان مال الاجاره اموالی که به صورت اجاره به شرط تملیک واگذار می‌شود، باید در نظر گرفتن قیمت تمام شده و سود بانک محاسبه شود. بدین ترتیب، در اجاره به شرط تملیک، مال اجاره که بانک در ازای ارایه تسهیلات بانکی دریافت خواهد نمود. میزان حداقل و حداکثر نرخ سود نیز طبق تبصره 2 ماده 9 دستورالعمل اجرایی، توسط شورای پول و اعتبار، با توجه به نوع مال، تعیین و به بانک‌ها ابلاغ گردیده است و بانک‌های ملزم به رعایت آن هستند طبق تبصره 2 ماده 9 دستورالعمل اجرایی.137
نحوه پرداخت اجاره بها نیز چنین است که در اجرای ماده 63 آیین‌نامه و ماده 11 دستورالعمل اجرایی، به میزان 20% قیمت تمام شده اموال موضوع قرار داد، بابت قسمتی از مال الاجاره برای طول مدت به عنوان “پیش‌پرداخت” از مشتری اخذ خواهد شد. این مقدار، در احتساب سود مدت اجاره، منظور و کسر می‌گردد. 80% بقیه نیز در اجرای ماده 10 دستورالعمل اجرایی، می‌تواند به صورت اقساط مساوی یا غیرمساوی از مشتری دریافت شود. بانک‌ها با توجه به نوع مال، 80% باقیمانده را با توجه به مدت اجاره تقسیط کرده و ماهانه یا هر سه ماه یک بار دریافت می‌کنند.
طبق تبصره ماده 12 دستورالعمل اجرایی، هرگاه مستاجر قبل از پایان مدت اجاره، باقیمانده مال الاجاره را پرداخت کند و نسبت به تسویه حساب کامل با بانک اقدام کند، چون منافع بانک تأمین می‌گردد و معادل تسهیلات اعطایی در مدتی کمتر از موعد مقرر، بازپرداخت می‌شود، ارایه “تخفیف” پیش بینی شده است.
با این توضیح که چون اجاره عقدی لازم است طرفین موظفند تا پایان مدت، تعهدات خود را اجرا کنند و حتی پرداخت تمامی مال الاجاره منافع آینده، تأثیری در لزوم آن ندارد و تکلیفی برای بانک نسبت به انتقال قبل از موعد عین مستاجره ایجاد نمی‌کند. مع الوصف، به لحاظ آن که قصد بانک از اجاره به شرط تملیک اولاً مالک گردانیدن مستاجر و ثانیاً تحصیل سود عادلانه و شرعی بوده و این که پس از اقدام مستاجر مبنی بر تسویه حساب، سرمایه بانک در مدتی کمتر از مهلت مورد انتظار استیفا شده و از این طریق مقصود بانک حاصل شده است. بنابراین، بانک مجاز به ارایه تخفیف مناسب شده است. شورای پول و اعتبار در جلسه 713 مورخ 5/8/1369، اعطای تخفیف به چنین مستاجراتی را الزامی نموده است: “به مشتریانی که تمام یا قسمتی از بدهی خود را قبل از سر رسید پرداخت می‌نمایند تخفیف سود اعطا بشود” طبق بخشنامه شماره نب/ 3662 مورخ 14/9/1369 و شماره نب/ 4718 مورخ 9/11/1369.
وظایف مستاجر
علاوه بر مسؤولیت‌های مستاجر، مندرج در قانون مدنی و قوانین روابط موجر و مستاجر سال‌های 1356 و 1362 طبق ماده 6 دستورالعمل اجرایی، بانک‌ها موظفند تکالیفی را به شرح زیر، به صراحت در قرارداد برای مستاجر درج نمایند:
الف) حفظ و نگهداری و کاربرد صحیح اموال مورد اجاره
در مدت اجاره، عین مستاجر به صورت امانت در اختیار مستاجر است و او موظف به رعایت امانت بوده، باید از هر گونه استفاده غیر متعارف از عین مستاجر پرهیز کند. هر چند مطابق قواعد عمومی اجاره، حتی در صورت عدم درج چنین تکلیفی برای مستاجر، او مکلف به استفاده صحیح و متعارف از مال است و در صورت تعدی و تفریط ضامن است طبق مواد 490 و 493 قانونی مدنی؛138 لکن در قرار داد اجاره به شرط تملیک، تصریح به این موضوع به عهده بانک‌ها قرار داده شده است تا منافع و سرمایه بانک (دولت) به نحوی مطمئن حفظ شود.
ب) عدم واگذری عین یا منافع عین مستاجره به اشخاص دیگر از طریق اجاره و یا تحت هر عنوان دیگر
با توجه به تملیکی بودن عقد اجاره، به محض انعقاد قرارداد، مستاجر مالک منافع می‌شود و چون بر اساس قاعده تسلیط، حق هر گونه تصرف در اموال خود را دارد بنابراین می‌تواند منافع عین مستاجره را به دیگری واگذار کند.
البته چنین حقی، زمانی وجود دارد که قرار داد اجاره به صورت مطلق منعقد شده باشد، ولی در صورت درج شرط خلاف، انتقال منتفی بوده و مستاجر باید شخصاً از عین منتفع گردد طبق ماده 474 قانون مدنی.139 ضمانت اجرای عدم رعایت شرط نیز بروز خیار فسخ برای موجر است. در مواقعی که قصد موجر آن باشد که مستاجر نتواند ملکیت منافع را به دیگری انتقال دهد در متن قرارداد به “عدم انتقال به غیر” یا “لزوم مباشرت مستاجر” تأکید می‌شود.
در اجاره به شرط تملیک نیز، چون هدف بانک آن است که در پایان اجاره عین مستاجره به ملکیت مستاجر درآید، لکن تا قبل از این موقع، به منظور دفع هر گونه روابط حقوقی زاید ناشی از انتقال منافع به ثالث که موجب پیچیده شدن روابط حقوقی طرفین می‌گردد، واگذاری را تحت هر عنوانی ممنوع می‌گرداند. گفتنی است در بند (ب) ماده 6 دستور العمل اجرایی، به عدم واگذاری “عین” در کنار عدم واگذاری “منافع” اشاره شده است؛ با توجه به آن که در اجاره، هیچ گونه ملکیتی برای مستاجر نسبت به عین حاصل نمی‌شود. همچنین در اجاره به شرط تملیک تا قبل از انقضای مدت، ملکیت عین برای موجر باقی است؛ به نظر می‌رسد استعمال عبارت “عین” در کنار “منافع” صحیح نباشد. چه، آن که به دلیل عدم مالکیت عین، مستاجر نمی‌تواند در خصوص عین، انتقالی صورت دهد و نهایت اختیار وی به منافع ناظر است.
در خصوص اجاره به شرط تملیک واحد‌های مسکونی، به تصریح تبصره 2 ماده 60 آیین‌نامه و تبصره 1 ماده 4 دستورالعمل اجرایی باید مباشرت مستاجر در استیفای منافع از عین مستاجره -مگر در موارد قهری و اضطراری به تشخیص بانک- قید شود.
ج) پرداخت هزینه تعمیرات
قانون مدنی در ماده 486، تعمیرات و مخارج مورد نیاز عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن را بر عهده موجر قرار داده است، مگر شرط خلاف شده باشد. در ماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 با تفکیک میان تعمیرات اساسی و کلی از یک سو و تعمیرات جزیی از سوی دیگر، هزینه‌های مربوط به تعمیرات اساسی و کلی را بر عهده موجر و هزینه‌های مربوط به تعمیرات جزیی را بر عهده مستاجر گذاشته است. همچنین در قسمت اخیر ماده 10 یاد شده، به امکان درج شرط خلاف اشاره شده است.
بنا بر مستندات فوق و تکمیلی بودن مقررات مزبور، تحمیل هزینه‌های تعمیرات عین مستاجره اعم از کلی و جزیی بر مستاجر با قید موضوع در قرار داد امکان پذیر است. در اجاره به شرط تملیک با تبعیت از تحلیل فوق و این که در نهایت مستاجر، مالک عین مستاجره خواهد شد، بانک‌ها مکلف‌اند کلیه هزینه‌های تعمیرات عین را بر مستاجر شرط کنند و این تربیت، با منطق ارایه تسهیلات، سازگاری کامل دارد.
د) عدم تغییر محل، شکل یا هر نوع تغییر در عین مستاجره بدون موافقت بانک
به منظور محفوظ ماندن حقوق مالکی بانک نسبت به مورد اجاره و این که بانک به سهولت امکان دستیابی به مورد اجاره را داشته باشد، لازم است مستاجر از تغییر محل مورد اجاره -در اموال منقول- ممنوع باشد.
همچنین به منظور جلوگیری از هر گونه کسر قیمت یا کاهش ارزش عین مستاجره ناشی از تغییر ظاهر و شکل آن (اعم از اموال منقول و غیر منقول) چنین اقداماتی توسط مستاجر باید با اطلاع و موافقت بانک انجام شود.
بانک در این مواقع با بررسی جوانب موضوع و این که تغییرات مذکور چه تأثیری بر ارزش مال خواهد داشت، می‌تواند با رعایت منافع خود را با درخواست مستاجر موافقت کند.
هـ) پرداخت کلیه مالیات‌های متعلق به عین مستاجره
انتقال برخی اموال، مستلزم پرداخت عوارض و مالیات مربوط به آن مال است. مطابق مقررات عمومی مربوط به مالکیت، پرداخت چنین هزینه‌هایی به هنگام معامله بر عهده مالک خواهد بود. مع الوصف از آن‌جا که لزوم پرداخت هزینه‌های فوق توسط مالک از قواعد آمره حقوقی نیست، تراضی بر خلاف آن، به نحوی که مسؤولیت پرداخت با منتقل آلیه باشد، هیچ منعی ندارد. بدین ترتیب در معاملات طرفین می‌توانند هزینه‌های ناشی از انتقال را بر منتقل الیه شرط کنند.
در اجاره به شرط تملیک، با توجه به مالکیت نهایی مستاجر بر عین، پرداخت هزینه‌های ناشی از انتقال اعم از مالیات و عوارض و اخذ مفاصا حساب و غیره بر عهده مشتری (مستاجر) خواهد بود و بانک نباید در این خصوص هیچ‌گونه پرداختی انجام دهند. به منظور تسهیل در انجام تشریفات مربوط به پرداخت مالیات‌ها و عوارض و تحصیل مجوز و پروانه‌های لازم، بانک‌ها می‌توانند وکالت یا نمایندگی به مستاجر بدهند140.
و) حق بازرسی و بازدید از عین مستاجره برای موجر
با توجه به حقوق ناشی از بقای مالکیت بانک تا پایان اجاره و لزوم کنتل رعایت شرایط قرار داد و این که آیا مستاجر تعهدات و تکالیف خود را نسبت به عین مستاجره اعم از نگهداری، تعمیر، عدم تغییر محل و شکل و… انجام می‌دهد یا نه؟ و تشخیص موقعیت مورد اجاره از لحاظ عدم تعدی و تفریط مستاجر، لازم است بانک مستمراً به نظارت و بازرسی وضعیت مورد اجاره بپردازد. به منظور دفع هر گونه ممانعت احتمالی مستاجر از انجام اقدامات مذکور، حق بازرسی و نظارت بانک بر عین مستاجره باید ضمن قرارداد تصریح شود.
قرارداد
قرارداد اجاره به شرط تملیک، با رعایت شرایط صحت معاملات (ماده 190 ق.م) و قواعد حاکم بر اجاره “قوانین روابط موجر و مستاجر، سال‌های 56 و 62″141 منعقد و روابط حقوقی طرفین، مطابق آن مشخص می‌شود. بنابراین لازم است هرگونه پیش‌بینی در این قرارداد لحاظ گردد تا حتی الامکان از اختلافات ناشی از اجمال یا ابهام الفاظ و عبارات آن جلوگیری شده کلیه اهداف قانونی، از ارایه تسهیلات بانکی و منافع بانک به نحو احسن، حاصل شود.
بانک هنگام انعقاد قرار داد مکلف است کلیه موارد لازم الذکر را که بر اساس قانون و آیین‌نامه و دستورالعمل اجرایی بر عهده او گذاشته شده، در متن قرارداد درج کند. به این منظور متن نمونه‌ای از قرارداد، با رعایت این ضوابط تهیه شده که در هر مورد با قید هویت مستاجر و شرایط خاص موضوع قرارداد و سایر موارد مربوط به امضای طرفین می‌رسد.

این مطلب رو هم توصیه می کنم بخونین:   منبع پایان نامه دربارهنام تجاری، برنامه ریزی، آلودگی آب
دسته‌ها: No category

دیدگاهتان را بنویسید