قصود مشترک طرفین و هدف آنها از انعقاد عقد بسیار مهم و اساسی است”.185
اشکال بر دلیل سوم
برخی بر دلیل سوم اشکال کرده اند که چون این تعریف در قانون نیامده بلکه در آیین نامه‌ی اجرایی آن توسط هیات وزیران آمده است دو اشکال دارد:
یکی اینکه، تعریف مندرج در آیین نامه ارزش حقوقی ندارد. برای اینکه آیین نامه اجرایی فقط در مقام بیان چگونگی اجرای قانون می‌باشد و نه تعیین ماهیت حقوقی نهادهای پیش بینی شده در قانون.
دوم اینکه خود قانون سکوت کرده و تعریفی ارائه نداده است. تعریف موجود در آیین نامه بر فرض غمض عین از اشکال اول نمی تواند در ردیف تعریف قانونی باشد. به دو جهت تعریف در آیین نامه در ردیف تعاریف قانونی نیست: یکی اینکه آیین نامه های خلاف قانون را دادرس حق اجرا ندارد و یکی دیگر اینکه ایین نامه های خلاف قانون به تقاضای هر شخصی توسط دیوان عالی اداری قابل ابطال است (اصل 170 قانون اساسی).186 وقتی آیین نامه های خلاف قانون را نتوان اجراء کرد و به راحتی بتوان ابطال کرد چطور می‌توان انتظار داشت که تعریف در آیین نامه در ردیف تعاریف قانونی باشد.
هر چند قبلا به وجوه افتراق بین عقد اجاره به شرط تملیک و اجاره معمولی مختصرا اشاره شد ولی چون بحث اصلی در این قسمت همین تفاوتها است در اینجا به طور مبسوط به تفاوتهای بین عقد اجاره به شرط تملیک و اجاره معمولی اشاره می‌شود.
1. تفاوت در قصد: به این بیان که قصد در اجاره معمولی، مطلق انتقال منفعت می‌باشد بر خلاف اجاره به شرط تملیک، که قصد طرفین علاوه بر انتقال منفعت، انتقال عین هم می‌باشد. البته در این تفاوت، تعبیرات نویسندگان با هم فرق دارد. برخی معتقدند که در اجاره به شرط تملیک در کنار قصد تملیک عین قصد تملیک منفعت هم وجود دارد، به همین جهت چنین تعبیر کرده اند:
الف) “قصد طرفین در واقع هرگز انعقاد عقد اجاره و صرفا تملیک منافع نیست و تملیک عین هم در نظر منعقد کنندگان قرارداد، در تکوین قصد آنان برای ورود به چنین قراردادی موثر بوده است. در صورتی که در عقد اجاره ساده، قصد طرفین صرفا تملیک منافع است.”187
ب) ولی برخی دیگر در مقابل معتقدند که در اجاره به شرط تملیک قصد اصلی دو طرف، تملیک عین است و از عبارتشان استظهار می‌شود که طرفین عقد، فقط همین یک قصد را دارند و نه قصد دیگر که تملیک منفعت باشد، و برای مدعای خود به عرف عام تمسک کرده اند به این بیان که در اجاره به شرط تملیک مردم خریدار را مالک می‌دانند نه مستاجر و عبارتشان در این زمینه چنین است:
“در عقد اجاره آنچه متعلق قصد طرفین قرار می‌گیرد، انتقال منافع عین مستاجره در مدت زمان معین است و انتقال مالکیت به هیچ وجه هدف اصلی نیست. اما در عقد اجاره به شرط تملیک، قصد اصلی طرفین انتقال مالکیت است و چنانچه به هر دلیل شرط انتقال انجام نپذیرد، اساس تراضی طرفین به هم می‌ریزد امروزه عرف عامه، افرادی (را که) از طریق قرارداد اجاره به شرط تملیک اموالی را خریداری نموده اند، مالک می‌شناسد نه مستاجر”.188
به نظر می‌رسد تعبیر اول درست تر است، چرا که متعاملین در اجاره به شرط تملیک دو قصد دارند یکی انتقال منفعت و دیگر انتقال عین که اولی منجز و بدون واسطه است و دومی معلق و با واسطه می‌باشد189و همانطور که قبلا هم در اشکالات بیان شد حداقل در بعضی از صورتها چنین نیست که با محقق نشدن شرط، عقد و مشروط هم منحل شود.
2. تفاوت در ملک بودن یا نبودن عین مورد اجاره: در اجاره ی معمولی موجر می‌تواند منافع هر عینی را اجاره دهد فرق نمی کند که عین مورد اجاره ملکش باشد یا ملکش نباشد. در حالی که در اجاره به شرط تملیک حتما باید عین مورد اجاره ملکش باشد.
3. تفاوت در مدت زمان اجاره: در اجاره معمولی مدت زمان اجاره، مطلق است و محدودیت زمانی ندارد، نه از جهت حداقل و نه از جهت حداکثر. در حالی که در اجاره به شرط تملیک مدت زمان اجاره از جهت حداقل و حداکثر دارای محدودیت زمانی می‌باشد.
در مورد محدودیت حداقلی تبصره ماده 61 آیین نامه اعطای تسهیلات بانکی، چنین دارد: معاملات اجاره به شرط تملیک اموالی که طول عمر مفید آنها کمتر از دو سال باشد، برای بانکها ممنوع است (حداقل) و در ماده 61 همین آیین نامه چنین دارد: مدت اجاره به شرط تملیک نباید از طول عمر مفید اموال نیز تجاوز نماید (حداکثر).190
4. تفاوت در اجاره بهاء: ملاک تعیین در اجاره بهای معمولی عرف است ولی ملاک تعیین در اجاره به شرط تملیک غیر از ملاکهای عرفی ملاکهای دیگری نیز می‌باشد. در ماده 62 آیین نامه اعطای تسهیلات بانکی چنین دارد:”میزان مال الاجاره در اموال مورد خریداری و یا واحدهای مسکونی احداث شده موضوع ماده 13 با در نظر گرفتن قیمت تمام شده، مدت اجاره به شرط تملیک و سود مناسب برای بانک تعیین می‌گردد. در احتساب سود پیش دریافت موضوع ماده 66 ملحوظ خواهد شد”.191
5. تفاوت در تصرفات عین مورد اجاره بعد از انعقاد اجاره: در اجاره ی معمولی موجر بعد از عقد اجاره می‌تواند تصرفاتی که در نزد عقلاء انتفاع شمرده می‌شود و سبب هلاکت عین مورد اجاره نمی گردد را، در عین مورد اجاره انجام دهد، ولی در عقد اجاره به شرط تملیک بعد از انعقاد عقد نمی تواند هر نوع تصرفی را انجام دهد.
6. تفاوت در هزینه ها: در اجاره ی معمولی تعمیر و نگهداری عین مورد اجاره بر عهده موجر است، مگر شرط خلاف کرده باشند، اما در عقد اجاره به شرط تملیک تمام هزینه ها بر عهده‌ی مستاجر می‌باشد. در بند جیم از ماده 6 دستور العمل اجرایی، پرداخت هر گونه هزینه تعمیرات حتی تعمیرات اساسی و کلی و همچنین هزینه های تکمیلی و نظایر آن در طول مدت اجاره، بدون حق مطالبه از موجر بر عهده مستاجر خواهد بود. همچنین بند ه، از ماده 6 ذکر شده، پرداخت کلیه مالیات‌ها و عوارض متعلقه به عین مستاجره، بدون حق مطالبه از موجر بر عهده مستاجر خواهد بود.192 همچنین در ماده ی 10 قرارداد اجاره به شرط تملیک بانک توسعه ی تعاون چنین دارد: کلیه هزینه مصرفی آب و برق و گاز و تلفن و فاضلاب و هرگونه هزینه ای که برای امکان انتفاع از مورد موارد اجاره از تاریخ امضای این قرارداد ضرورت یابد همچنین هزینه های تعمیرات اعم از کلی و جزئی و تنظیفات و نگهداری و حمل و نقل و غیره مورد موارد اجاره بدون حق مطالبه از بانک بعهده مستاجر است (طبق ماده 10، از قرارداد اجاره به شرط تملیک، بانک توسعه تعاون) حتی بانکها مستاجر را مکلف به بیمه نمودن مورد اجاره به هزینه های مستاجر به نفع بانک می‌نمایند. در ماده 14 دستورالعمل اجرایی اجاره به شرط تملیک چنین مرقوم داشته اند: بانک‌ها مکلفند ترتیبی اتخاذ نمایند که اموال موضوع این دستورالعمل همه ساله تا پایان مدت اجاره به شرط تملیک به نفع بانک بیمه شود.193
7. تفاوت در ماهیت: ماهیت در اجاره معمولی مدنی است ولی در عقد اجاره به شرط تملیک ماهیت تجاری است.
8. تفاوت در هدف و غرض: در عقد اجاره به شرط تملیک چون خریدار مبلغ کالاهای مورد نیازش را یک جا ندارد که بپردازد و از طرفی هم می‌خواهد نیازش برطرف شود بناچار تسهیلاتی باید برایش فراهم شود تا با استفاده از آن تسهیلات بتوانند نیازش را بر طرف نماید. قراردادی که می‌تواند این تسهیلات را برایش فراهم سازد، عقد اجاره به شرط تملیک است. بنابراین رکن اساسی و هدف اساسی از تشکیل این قرارداد استفاده کردن از اعتباراتی است که به مستاجر ظاهری داده می‌شود، بر خلاف اجاره ی معمولی که هدف از آن فقط استفاده از منافع عین مورد اجاره می‌باشد.
9. تفاوت در نگهداری: در اجاره معمولی در مدت اجاره از عین مورد اجاره به عنوان تضمین و وثیقه استفاده نمی شود. بر خلاف عقد اجاره به شرط تملیک که در اغلب موارد از مال عین مستاجره به عنوان تضمین و وثیقه باز پرداخت استفاده می‌شود.
نقد و بررسی: هیچ یک از این تفاوتها صحیح نمی باشد؛ زیرا این مواردی که به عنوان اختلاف بیان شد همه از جهت حقوقی و قانونی بود نه از جهت شرعی. و چه بسا مواردی که دو چیز از جهت قانونی متفاوت باشد، ولی از جهت شرعی با هم هیچ تفاوتی نداشته باشد.
این اختلافاتی که در عقد اجاره به شرط تملیک باعث فرق شد، اختلافاتی عارضی و به تبع شرط می‌باشد و در حقیقت برای حفظ منافع مالک یا اعتبار دهنده یا واسطه است و مستاجر می‌تواند قبول نکند. البته این طور نیست که اگر این شرائط قبول نشود ماهیت عقد اجاره به شرط تملیک با موردی که قبول می‌شود فرق کند. اصلا این شرائط هیچ دخالتی در ماهیت ندارد و بستگی به توافق دو طرف دارد.
به بیان دیگر این که همیشه چیزی که مطلق است با چیزی که مقید است از جهت توسعه و ضیق با هم فرق دارند. ولی این اختلاف و فرق عارضی و به تبع قید است و اصلی و ماهوی نیست؛ مثلا انسان با سواد با انسان بی سواد فرق دارد، ولی این اختلاف ماهوی نیست به این معنا که جنس و فصل انسان باسواد از انسان بی سواد متمایز باشد، بلکه هر دو از یک جنس و فصل تشکیل شده اند. تنها فرقشان در قید و عدم قید است. در این جا هم به نظر می‌رسد که این دو قرارداد با هم هیچ اختلافی نداشته باشند و تنها اختلافشان در شرط و عدم شرط است.
دوم اینکه ممکن است بعضی از این فرقها درست باشد، ولی به نحو کلی که شامل تمام موارد اقسام اجاره به شرط تملیک شود، نیست و در مورد بعضی از مصادیقش درست است و در مورد بعضی مصادیق دیگر درست نباشد.194 به قول معروف جامع تمام افراد و اقسام نیست؛ به طور مثال یکی از فرقهایی که بین اجاره به شرط تملیک و اجاره معمولی گذاشتند این بود که اجاره به شرط تملیک معامله تجاری است ولی اجاره معمولی مدنی است. این فرق در بعضی از مصادیق اجاره به شرط تملیک درست است، نه در تمام مصادیق اجاره به شرط تملیک.
تا اینجا در مورد عقد اجاره به شرط تملیک به عنوان این که همان اجاره معمولی و مشروط باشد، بحث شد و ادله هر دو دسته بیان شد که در پایان به مقداری از تفاوتها هم اشاره شد که گفته شد این تفاوت‌ها اساسی نیستند و سبب اختلاف ماهوی این دو عقد نمی شوند.
پس این قرارداد همان اجاره سنتی و معمولی می‌باشد با این تفاوت که در اجاره معمولی زمینه شرط را دارد ولی در این قرار شرط به مرحله فعلی رسیده است و اجاره مشروط می‌باشد. اما در مسئله انظار دیگری هم مطرح است که در ادامه به بررسی هر یک از این انظار می‌پردازیم.
گفتار دوم: نقد و بررسی قول به بیع بودن عقد اجاره به شرط تملیک
برخی، اجاره به شرط تملیک را همان بیع معنی کرده اند و در تعریف آن چنین نوشته اند: “عقدی است که صاحب مال غیر منقول بر متعامل (که به ظاهر مستاجر است) شرط می‌کند که پس از دادن چند قسط معین مالک عین مستاجره شود. این عقد را بیع می‌دانند و آثار بیع را دارد”.195 در ماده اول آیین نامه مصوب26/8/1361 گفته شده است: اجاره به شرط تملیک، عقدی اجاره ای است که هدف اصلی از نظر طرفین این عقد، تملیک عین مستاجره به مستاجر است در آینده، نه در زمان انعقاد عقد اجاره و آن هدف را با شرط تملیک، تحقق می‌بخشند”.196
دلیل اول
گروهی که معتقدند اجاره به شرط تملیک همان عقد بیع است، نه عقد اجاره، با توجه به قاعده “العقود تابعه للقصود” چنین اظهار می‌دارند که عقود را بر اساس اهداف اصلی و محرک اصلی طرفین قرارداد باید تحلیل نمود. هدف نهایی و محرک اصلی طرفین قرارداد از انعقاد اجاره به شرط تملیک جز انتقال عین چیز دیگری نیست.197 وقتی که مراد طرفین از انعقاد قراردادی جز تبدیل مال در مقابل مال دیگر چیز دیگری نیست، در نتیجه این قرارداد بیع است.
قائلین به بیعیت عقد اجاره به شرط تملیک، بنابر شرط (تملیک) ضمن عقد، بین شرط فعل و نتیجه تفصیل داده اند. در صورتی که شرط ضمن عقد اجاره به شرط

این مطلب رو هم توصیه می کنم بخونین:   منبع پایان نامه دربارهمورفولوژی، تغییرات ساختاری
دسته‌ها: No category

دیدگاهتان را بنویسید