عنوانی را که واقع نموده اند اجاره می‌باشد. پس آنچه واقع شده (اجاره) طرفین قصد نکرده اند و آنچه قصد شده (بیع) طرفین قصد نکرده اند (ما وقع لم یقصد و ما قصد لم یقع) و این با آنچه در فقه مشهور است که عقدها تابع قصد طرفین می‌باشد (العقود تابعه للقصود) منافات دارد. اکثر کسانی که اجاره بودن اجاره به شرط تملیک را قبول ندارند، این اشکال را مطرح نموده اند.160
از این اشکال دو جواب داده اند:
1. بعضی از قانونگذاران متوجه این اشکال بوده اند و بخاطر قبول اشکال در قوانین موضوعه خودشان احکام بیع را بر این قرارداد مترتب کرده اند، ولی اصل این قرارداد را باطل اعلام نکرده اند. مثل قوانین موضوعه در امریکا که قرارداد اجاره به شرط تملیک را اجاره- بیع و در انگلیس از این قرارداد تعبیر به اجاره- خرید می‌کنند.
2. این طور نیست که طرفین اصلا قصد اجاره را نداشته باشند بلکه طرفین قرارداد در متن عقد تصریح می‌کنند که قصدشان اجاره ایست که منتهی به تملیک شود نه اینکه قصدشان فقط بیع به صورت اجاره باشد. موید این مطلب این است که بر فرض تخلف مستاجر (خریدار) از تعهدات خودش تملیکی محقق نخواهد شد. در این صورت اگر از طرفین سوال شود که آیا رابطه ی عقدی یا حقوقی دیگری بین شما بر قرار است یا نه؟ در جواب خواهد گفت: رابطه ی اجاره و تملیک عین در مقابل منفعت، بین دو طرف برقرار است؛ به عبارت دیگر رابطه و علاقه ای که طرفین را در ابتداء عقد به هم مرتبط می‌کند، دو نوع رابطه است یکی رابطه تملیک عین در مقابل عوض که منوط به انجام تعهدات مستاجر (خریدار) می‌باشد و دیگری تملیک منفعت در مقابل عوض که معلق بر چیزی نیست. با انجام ندادن تعهدات مستاجر تملیک عینی که معلق بود محقق نشد، ولی رابطه دومی که تنجیزی است هنوز برقرار می‌باشد. در نتیجه بعد از عمل نکردن مستاجر به تعهداتش اگر سوال شود هنوز رابطه بین شما هست می‌گویند بله رابطه تملیک منفعت در مقابل عوض برقرار است.
ممکن است اشکال شود اجاره بهاء در اجاره به شرط تملیک بیشتر از اجاره بهاء معمولی است و مقدار اضافه، به ازاء ثمن عین مستاجره به حساب می‌آید. و چون رابطه تملیک عین در اثر انجام ندادن تعهدات مستاجر از میان رفت، بنابراین اجاره بهائی که مستاجر در این صورت می‌پردازد بیشتر از اجاره بهای واقعی است و این مقدار اضافه در حق مستاجر ظلم و بی عدالتی است.161 بعضی از نویسندگان اشکال را در صورت انحلال عقد جاری دانسته اند نه در صورت صحت عقد. یعنی در صورتی که عقد را صحیح بدانیم اشکال بی عدالتی پیش نمی آید ولی در صورتی که عقد را منحل بدانیم اشکال بی عدالتی پیش می‌آید. عبارتی که دارند این چنین است:
“البته ممکن است ایراد دیگری به این صورت مطرح شود که، در تعیین اقساط، ارزش مال بعلاوه مبلغی به عنوان بهره، به تعداد اقساط تقسیم می‌شود و معمولا از اجاره بهای واقعی به مراتب بیشتر است و اگر منتهی به تملیک نشود، اقساط پرداخت شده، نسبت به اجاره بهای واقعی غیر عادلانه خواهد بود. این ایراد در مورد غیر عادلانه بودن انحلال عقد- نه صحت آن- وارد است”.162
اشکال به این صورت است که اگر عقد اجاره به شرط تملیک را صحیح بدانیم در این صورت ظلمی به مستاجر نشده است چرا که در این صورت اجاره بهاء در مقابل دو چیز است یکی تملیک عین و یکی تملیک منفعت. اما در صورتی که عقد را منحل بدانیم چون عقد منجر به تملیک عین مورد اجاره نمی شود در این صورت اضافه بودن اجاره بهاء از متعارف در حق مستاجر ظلم و بی عدالتی است.
با توجه به این مطلب که در اجاره به شرط تملیک یکی از اغراضی که طرفین از انعقاد این قرارداد دارند تملیک عین مورد اجاره در پایان مدت اجاره است در نتیجه ثمن عین مستاجره را همراه با اقساط اجاره بهاء محاسبه می‌نمایند، به طوری که اجاره بهاء حداقل مشتمل بر دو چیز می‌باشد یکی اجاره بهاء و دیگری ثمن عین مستاجره، در نتیجه اجاره بهاء در عقد اجاره به شرط تملیک معمولا بیشتر از اجاره بهای معمولی در غیر این قرارداد است. به نظر می‌رسد که این اشکال وارد نباشد، به این بیان که اگر عقد اجاره به شرط تملیک منجر به تملیک عین نشود و منحل شود آثارش هم از بین می‌رود. دیگر نه تملیک منفعتی می‌باشد و نه تملیک عینی و کلا عقد از بین می‌رود و با توجه به اینکه مبلغی که مستاجر پرداخت می‌کرده شامل اجاره بهاء و ثمن عین بوده است تمام هزینه ها از جمله ثمن عین به مستاجر بر می‌گردد مگر هزینه های استهلاک و اجرت المثل و غیره.163
در نتیجه با توجه به مطلب گفته شده انحلال در صورت بطلان عقد ظلم نیست.
اشکال سوم
شرط تملیک خلاف مقتضای عقد است.
اشکال دیگر این است که اگر عقدی محقق شود و در ضمن آن شرطی آورده شود که غرض اصلی متعاملین از این عقد آن شرط باشد نه مضمون عقد. در این صورت سوال این است که آیا این شرط مخالف مقتضای عقد نمی باشد؟ به سخن دیگر، در اجاره به شرط تملیک چون غرض اصلی متعاملین تملیک عین مستاجره است و برای رسیدن به این غرض از سرپوشی به نام اجاره استفاده می‌کنند لذا این سوال پیش می‌آید که اگر در عقدی هدف طرفین از قرارداد شرط ضمن عقد باشد نه خود عقد، آیا این شرط خلاف مقتضای عقد نیست؟ چرا که در اجاره به شرط تملیک هدف اصلی متعاملین تملیک عین است که همان شرط ضمن عقد است ولی عقدی که واقع شده است اجاره است و اجاره یعنی تملیک منافع در مقابل عوض، و مقتضای شرط، بیع است که تملیک عین در مقابل عوض می‌باشد و تملیک عین غیر از تملیک منفعت است. در نتیجه چون غرض اصلی در معامله شرط است نه مقتضای عقد لذا این سوال پیش می‌آید که آیا این شرط خلاف مقتضای عقد هست یا نه؟
البته، بعضی از نویسندگان این اشکال را غیر از اشکال قبلی دانسته اند و این اشکال را به طور جداگانه ای مطرح کرده اند.164 در مقابل بعضی دیگر از نویسندگان در مقام جواب از اشکالات مطرح شده بر اجاره به شرط تملیک اظهار داشته اند که این اشکال همان اشکال قبلی است و نباید این دو را جدای از هم دانست.165
ثمره بحث: اگر اشکال قبل بشود همان جوابی که قبلا بیان شد کافی است و محتاج جواب دیگری نیستیم.
کسانی که این دو اشکال را جدای از هم دانسته اند چنین استدلال می‌کنند که در ضمن عقد شرطی بیان شده که این شرط بر خلاف مقتضای عقد است. عقد اجاره برای تملیک منفعت وضع شده و صیغه ای که این دو نفر اجراء کرده اند، مفهوم و معنایش تملیک منفعت است، ولی شرطی را که در ضمن آن بیان کرده اند تملیک عین است. لذا شرط بر خلاف مقتضای عقد می‌باشد. و این چه ربطی به ما وقع لم یقصد و ما قصد لم یقع دارد تا بخواهد این اشکال همان اشکال قبلی باشد.
و قصد واقعی طرفین عقد از ابتدای زمان انشای عقد، شرط تملیک مورد اجاره بوده است، ولی لفظ اجاره را برای بیان اراده حقیقی خودشان استعمال نکرده اند. 166 شاید بتوان با این بیان درست کرد که شرط خلاف مقتضای عقد است؛ زیرا که قصد و اراده هر دو تملیک مورد اجاره بوده، ولی لفظ اجاره را برای اظهار اراده و قصد واقعیشان بکار نبرده اند.
از این اشکال دو جواب داده اند:
1. مراد شما از عقد اجاره چیست؟ یا مرادتان اجاره به شرط تملیک است یا اجاره سنتی و هر کدام که مراد باشد این شرط ضمن عقد با هیچ کدام از این دو مخالف نیست و در نتیجه شرط مخالف با مقتضای عقد نیست.
اما اگر مراد از اجاره، اجاره به شرط تملیک باشد، شرط ضمن عقد مخالف با مقتضای عقد نمی نیست، برای اینکه شرط ضمن عقد عبارت از تملیک عین مورد اجاره است و اجاره تملیک منفعت است و بیع تملیک عین است و تملیک عین که منافاتی با تملیک منفعت ندارد. این دو تملیک دو چیز جدای از هم هستند. در صورتی که شرط مخالف با مقتضای عقد یعنی اگر عقدی مقتضای آن تملیک عین یا تملیک منفعت است، شرط بگوید تملیک عین یا تملیک منفعت صورت نگیرد. اما این که مقتضای عقدی تملیک عین یا تملیک منفعت باشد و در کنار آن یک نوع تملیک دیگری که هیچ منافاتی با آن ندارد شرط شود که نمی گویند این شرط خلاف مقتضای عقد است.
اما اگر مراد از اجاره، اجاره معمولی و سنتی باشد باز هم شرط تملیک عین مورد اجاره شرط مخالف با عقد نمی باشد. چرا که اجاره یعنی تملیک منفعت و شرط ضمن عقد یعنی تملیک عین مورد اجاره و این دو هیچ منافاتی با هم ندارند.167
باید گفت که در این قرارداد دو تا تملیک وجود دارد یکی تملیک منفعت و دیگری تملیک مورد اجاره. تملیک منفعت قصد هر دو طرف عقد است در ابتدای عقد ولی تملیک عین مورد قصد و اراده هر طرف، از ابتدای عقد نیست، بلکه مورد اراده هر دو طرف بعد از انجام تعهدات مشتری و انقضای عقد اجاره است. بنابراین اجاره در اراده و قصد واقعی دو طرف عقد بکار رفته است و شرط ضمن عقد که تملیک عین مورد اجاره است بعد از عقد اجاره می‌باشد و بر خلاف مقتضای عقد اجاره نمی باشد. اجاره هم در قصد واقعی هر دو طرف بکار برده شده است.
گفتار دوم: اشکالات بر شرط
اشکال اول
سوالی که در اینجا مطرح است این است که شرط تملیک در ضمن عقد اجاره به شرط تملیک از کدام نوع از این دو نوع شرط است. آیا تملیک عین مورد اجاره بعد از انجام تعهدات مستاجر به نحو شرط فعل است یا به نحو شرط نتیجه ؟ و چون این دو شرط از جهت احکام با هم فرق دارند در نتیجه ابهام و جهل در شرط پیش می‌آید و از آنجا که شرط ضمن عقد نباید مجهول باشد سبب بطلان عقد می‌گردد.168
جواب از اشکال
همانطور که قبلا هم بیان شد انواع شرط در ضمن عقود سه قسم می‌باشد، اولی شرط صفت و دومی شرط فعل و سومی شرط نتیجه که در بخش اول توضیح داده شد. از این شروط، آنچه که در اجاره به شرط تملیک کاربرد دارد شرط فعل و نتیجه است. بنابراین قبل از بیان اشکالات تصور شرط فعل و نتیجه را در عقد اجاره به شرط تملیک توضیح مختصری داده و بعد از بیان فرق بین آن دو اصل اشکال را مطرح می‌نمائیم.
تبیین شرط فعل و نتیجه: اگر مستاجر بعد از عمل به تعهدات و انجام تمام آنها مالک عین مستاجره بشود بدون هیچ عملی از طرف موجر یا مستاجر، در این صورت شرط تملیک در عقد اجاره به شرط تملیک می‌شود شرط نتیجه. چرا که تحقق ملکیت عین مستاجره بعد از عمل کردن مستاجر به تعهدات و اتمام اجاره منوط به هیچ عمل دیگر از طرف موجر یا مستاجر نیست، ولی اگر مفاد شرط به این نحو باشد که بعد از انجام تمام تعهدات مستاجر و اتمام اجاره انتقال ملکیت متوقف بر انجام عملی از طرف مستاجر یا موجر باشد، در این صورت شرط تملیک در عقد اجاره به شرط تملیک می‌شود شرط فعل، چرا که انتقال ملکیت بعد از عمل به تعهدات متوقف بر انجام عمل دیگری می‌باشد و چون عمل دیگری برای انتقال ملکیت (شرط) مورد نظر است، به این شرط اطلاق شرط فعل می‌شود. یعنی شرطی که متوقف بر عمل و فعل دیگری می‌باشد.
فرق بین شرط فعل و نتیجه: اگر شرط در ضمن عقد اجاره به شرط تملیک به نحو شرط نتیجه باشد به محض تمام شدن اجاره و عمل به تمام تعهدات از طرف مستاجر، مالکیت عین مستاجره خور بخود به مستاجر منتقل می‌شود. اما اگر شرط ضمن عقد اجاره به شرط تملیک به نحو شرط فعل باشد تا قبل از انجام عمل مورد نظر ملکیت به مستاجر منتقل نمی گردد.169
در نوع شرط تملیک ضمن عقد اجاره به شرط تملیک از جهت نوع شرط اختلاف است. عده ای قائلند که شرط ضمن عقد اجاره به شرط تملیک مجهول است و یکی از اشکالاتی که بر عقد اجاره به شرط تملیک نموده اند همین ابهام و جهالت شرط در ضمن عقد اجاره به شرط تملیک است. اما در مقابل برخی جهالت در ضمن عقد اجاره به شرط تملیک را قبول ننموده اند و بیان داشته اند که شرط تملیک ضمن عقد اجاره به شرط تملیک هیچ جهل و ابهامی ندارد، و کاملا مشخص و واضح است که خود بر دو دسته شده اند. شماری بیان داشته اند که این شرط

این مطلب رو هم توصیه می کنم بخونین:   منابع و ماخذ پایان نامهعقد اجاره، ضمن عقد، شرط ضمن عقد
دسته‌ها: No category

دیدگاهتان را بنویسید