معامله یعنی مبیع و بهای آن یعنی ثمن.
گفتار پنجم: انواع شرط
شرط بر سه قسم است.
1. شرط فعل: در ضمن معامله یکی از دو طرف قرارداد بر علیه طرف دیگر شرط می‌کند که تحقق این امر به این شرط است که تو برای من، فلان کار را انجام دهی.
2. شرط وصف: در ضمن معامله می‌گوید مبیع باید دارای فلان خصوصیت باشد؛ مثلا خانه درخت داشته باشد یا دختر باکره باشد.
3. شرط نتیجه: در ضمن معامله شرط می‌کند که پس انجام قرارداد فلان خانه یا باغ ملک من شود.
اقسام شرط نتیجه
شرط نتیجه از جهت وجود دلیل و عدم آن بر چند قسم است:
1-دلیل شرعی داریم که چنین نتیجه ای که ضمن عقد شده بدون سبب شرعی محقق نمی شود، مثل بیع و اجاره و غیره.
2-دلیل شرعی داریم که چنین نتیجه ی که در ضمن عقد شده است بدون سبب شرعی هم محقق می‌شود مثل وکالت.
3-از جهت دلیل شرعی مجهول است، نه دلیل شرعی بر تحققش بدون سبب شرعی داریم و نه دلیل شرعی بر تحققش با سبب شرعی داریم مثل اینکه در ضمن معامله شرط می‌کنند که پس از تحقق معامله، فلان مقدار پول برای فقراء باشد.118 آنچه که در اجاره به شرط تملیک کاربرد دارد شرط فعل و شرط نتیجه است.
بخش دوم
ماهیت اجاره به شرط تملیک
مقدمه
تبیین ماهیت این قرارداد از آن جهت اهمیت دارد که احکام و آثار بعدی بر آن مترتب است اگر آنرا از عقود معین اجاره یا بیع بدانیم، ملزم هستیم تا آثار و احکام آن را بر این تأسیس حقوقی بار کنیم و اگر این قرارداد را در زمره قراردادهایی بدانیم که به طور مستقل است باید در حقوق ، برای آن احکام و آثاری را قایل شویم و در واقع ماهیت اصلی آن را قابل انطباق با عقود شناسایی شده پیشین ندانیم، در این صورت لزوماً باید ضمن تبیین مفهوم دقیق آن، احکام و آثار مترتب بر آن را شناسایی و تبیین کنیم.
تردیدی نیست آنچه در ماهیت حقوقی هر عقدی مورد توجه واقع می‌شود، قصد مشترک طرفین و احراز اراده باطنی اشخاص می‌باشد. گرچه در بسیاری از موارد اراده ظاهری اشخاص که از عرف یا قانون تکمیلی مقتبس می‌شود، ملاک عمل واقع می‌شود لیکن در فرضی که مقررات خاص و عرف مسلمی وجود نداشته باشد، آنچه بیش از هر چیز اهمیت دارد، توجه به اراده‌های واقعی طرفین می‌باشد.
تشابه و اختلاط اجاره به شرط تملیک با عقود بیع و اجاره ذهن حقوقدان را به سمتی رهنمون می‌سازد که این قراردادها را در قالب یکی از عقود مزبور قرار دهند و بر این مبنا نظریاتی در این باب ارائه گردیده است: بدین نحو که اجاره به شرط تملیک عقد اجاره‌ای است مشروط که در ضمن آن شرط تملیک درج گردیده است. و یا عقدی است مختلط از اجاره که با وعده یکطرفی بیع همراه شده است و… لذا برای بررسی هرچه دقیقتر لازم است نظرات مطرح شده را مورد بررسی قرار دهیم تا طریقی اتخاذ گردد که ماهیت اصلی این عقد نوظهور را تبیین نماید.
فصل اول: ویژگی‌ها و خصائص
عقد اجاره به شرط تملیک، قراردادی است که دارای ویژگی‌ و خصائصی است. اگر چه برخی از این ویژگی‌ها با عقود دیگر می‌تواند مشترک باشد لیکن ویژگیهای هم هست که در سیستم بانکداری آن را از دیگر عقود متمایز می‌کند در این فصل در دو گفتار به بررسی این خصائص و ویژگیها می‌پردازیم.
گفتار اول: خصائص و عناصر تشکیل دهنده عقد اجاره به شرط تملیک
تشخیص ماهیت اجاره به شرط تملیک مستلزم تحلیل عناصر تشکیل دهنده آن مطابق تعریف مندرج در آیین نامه از سویی و بررسی قصد واقعی منعقد کنندگان آن از سوی دیگر است؛ زیرا مفهوم و معنای حقیقی الفاظ تعریف باید در راستای اراده طرفین عقد، تبیین و تفسیر گردد که از آن تعبیر به “العقود تابعه للقصود” می کنند.119 بروز دوگانه این قرارداد، موجبات تردید نسبت به ماهیت اصلی آن را فراهم کرده است. ظاهراً طرفین، اراده های خویش را در قالب اجاره شکل می‌دهند و ارکان اصلی این عقد را محقق می‌سازند؛ اما نتیجه ای را که به صورت شرط ضمن عقد می‌گنجانند، منجر به حصول ملکیت عین مستاجره برای مستاجر می‌شود . به عبارت دیگر، قرارداد تا قبل از انقضای مدت تراضی به صورت اجاره و پس از آن به صورت بیع جلوه گر می‌شود. در این که آیا چنین قراردادی بیع است یا اجاره، نظریات مختلفی به شرح زیر ابراز شده است:
1. آنچه واقع شده اجاره است؛ چرا که دو طرف خواسته اند متصرف مال، تنها از منافع آن استفاده کند . شرط تملک در این اجاره چهره فرعی دارد و مانند هر شرط دیگر تابع عقد اصلی است.
2. از آنجا که عقد، تابع قصد واقعی است و در فرض ما هدف اصلی فروش کالاست که اجاره “مقدمه” آن قرار می‌گیرد، آنچه واقع شده “بیع” است. به بیان دیگر، اجاره سرپوشی برای تقسیط ثمن و صورت گرفتن بیع است.
3. این نظریه، قرارداد را بین دو طرف نافذ می‌داند و آثار اجاره را بر آن بار می‌کند؛ ولی در برابر اشخاص ثالث قرارداد را بیع تلقی می‌کند تا به آن صدمه ای نرسد؛ پس در عین حال که پیش از پایان مدت و پرداختن اقساط، مستاجر شناخته می‌شود؛ اما طلبکاران او، به ویژه در مورد ورشکستگی، می‌توانند مورد اجاره را از اموال بدهکار بشمارند. در نتیجه موجر نمی تواند به عنوان مالک عین، خواهان رد مال شود.
4. در موردی که عین اجاره، خود به خود به تملک مستأجر می‌انجامد، اقساط اجاره بها در واقع ثمن است که به تدریج پرداخته می‌شود؛ پس اجاره صوری است و رابطه دو طرف را باید تابع بیع شمرد؛ ولی در فرضی که کالای مورد نیاز برای مدتی اجاره داده می‌شود و مستاجر حق تملک آن را در مدت معین پیدا می‌کند، آنچه واقع می‌شود اجاره است که با وعده یک طرفی بیع همراه شده است.120
مشاهده می شود که نظرات گوناگونی که درباره ماهیت این قرار داد ابراز شده است ناشی از تعاریف مختلفی است که از عناصر تشکیل دهنده عقد اجاره به شرط تملیک شده است.
مطابق ماده 57 ایین نامه تسهیلات اعطایی بانکی، اجاره به شرط تملیک از دو عنصر:
الف – عقد اجاره
ب- شرط ضمن عقد
تشکیل شده است که در ادامه به خصائص هر یک از این عناصر می پردازیم.
الف. عقد اجاره
در مورد “عقد اجاره” در ماده 466 قانون مدنی آمده است: “اجاره، عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می‌شود…” آنچه در اجاره مورد معامله قرار می‌گیرد منافع است نه عین؛ بنابراین نهایت نتیجه ای که از اجاره می‌تواند نصیب طرفین شود مالکیت منافع برای مستاجر در قبال پرداخت مال الاجاره است و مالکیت عین همچنان برای مالک آن، که می‌تواند موجر یا دیگری باشد، باقی خواهد ماند. به همین جهت در اجاره لازم نیست موجر مالک عین مستاجره باشد؛ بلکه تنها مالکیت منافع، کافی برای انتقال است به ترتیبی که موجر خود نیز می‌تواند مستاجر باشد.
با توجه به آن که بحث از جزئیات اجاره خارج از موضوع و هدف این نوشتار است در این مرحله تنها به مهم ترین اوصاف و خصوصیات عقد اجاره به شرط تمیلک اعم از ویژگیهای مشترک و مختص آن است اشاره می‌شود.
ویژگی‌های مشترک با سایر عقود
تملیکی بودن
اولین ویژگی اجاره به شرط تملیک، تملیکی بودن آن است که با ایجاب و قبول منجزاً مالکیت منافع به مستأجر منتقل می‌گردد.
عقود تملیکی آن دسته از عقودی هستند که اثر مستقیم آن‌ها انتقال مالکیت و یا حق عینی جزیی‌تر است مانند بیع و اجاره که در برابر عقود عهدی قرار می‌گیرند و کلاً عقودی که سبب ایجاد و انتقال و سقوط می‌گیرند.121 اجاره به شرط تملیک عمل حقوقی است که دو اثر به بار می‌آورد.
اول: تملیک موقت منافع مورد معامله به مستاجر.
دوم: تعهد به انتقال بیع پس از وقوع بیع و تملیک مورد اجاره به مستاجر به صورت نتیجه خارجی پس از انقضای اجاره.
تملیکی بودن اجاره به این معناست که به محض انعقاد عقد، مستاجر مالک منافع و موجر، مالک مال الاجاره می‌شود. البته حصول مالکیت منافع برای مستاجر وقتی است که مورد اجاره معین باشد؛ اما اگر مورد اجاره عین کلی باشد، تا قبل از تعیین مصداق توسط موجر، مستاجر مالک چیزی نخواهد بود122 مانند آنکه شخصی از یک شرکت مسافربری بلیتی برای مسافرت بخرد؛ هرچند توافق در قالب اجاره است؛ اما چون مورد اجاره کلی است، مستاجر بر منافع بلیت هنوز مالکیتی ندارد. همچنین به دلایل تملیکی بودن اجاره لازم است موجر مالک منافع باشد. ماده 437 قانون مدنی مقرر کرده است: “لازم نیست که موجر، مالک عین مستاجره باشد؛ ولی باید مالک منافع آن باشد.”
تملیک به اعتبار نوع شرط تملیک متفاوت است که گاه ممکن است به صورت تعهد به بیع باشد و گاه به صورت شرط نتیجه که در قسمت انواع عقد این عقد توضیح داده شد.
معوض بودن
از آنجا که عقود معوض، عقودی هستند که بنا به ماهیت خود دارای دو مورد می‌باشند و هر یک از دو طرف، در برابر مالی که می‌دهند یا عینی که به عهده دارند، مال یا تعهد دیگری را برای خود تحصیل می‌کنند.123 اجاره به شرط تملیک نیز بنا به تعریف در زمره این گروه از قراردادها قرار می‌گیرد چون در یک سو مالک که به موجب قرارداد، منافع مورد معامله را به مستاجر تملیک نموده و تعهد به انعقاد بیع آن را در آینده به عهده می‌گیرد و در سوی دیگر مستاجر است که در برابر تملیک منافع و نهایتاً تملیک عین، متعهد به قبول آن و ملزم به پرداخت ثمن می‌گردد.
با توجه دستورالعمل اجرایی اجاره به شرط تملیک که در ماده 1 آن گفته شده “اجاره به شرط تملیک عقد اجاره است که در آن شرط شود مستاجر در پایان مدت اجاره، در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد مالک عین مستاجره می‌گردد و در ماده 9 آن که قید شده” میزان الاجاره در مورد اموال خریداری و یا واحدهای مسکونی موضوع ماده 4 که به اجاره به شرط تملیک واگذار می‌شود با توجه به قیمت تمام شده و سود بانک تعیین می‌شود”. همگی نشانگر این است که عقد اجاره به شرط تملیک عقدی است معوض124.
در نتیجه معوض بودن از جمله ویژگی‌های اجاره به شرط تملیک است که با توجه به نوع قرارداد و مبادله عوضین تحت هر عنوان احراز می‌گردد و بدیهی است براساس اصل لزوم قراردادها، لازم بودن آن نزد طرفین از مهمترین ویژگی‌های این عقد برشمرده می‌شود.
موقتی و مدت دار بودن
اجاره به شرط تملیک با اجاره شروع و بعد از پرداخت اقساطی طی زمان معلومی به تملیک ختم می‌شود پس ذکر مدت در این عقد از شرایط صحت آن است پس نبود مدت و یا مجهول بودن آن عقد را باطل می‌کند چون عدم ذکر آن باعث جهل به عوض قرارداد می‌گردد چرا که مدت پرداخت عوض به علت نوسان ارزش پول مؤثر است پس مدت یک رکن مهم این عقد است. ماده 8 دستورالعمل اجرایی می‌گوید: مدت اجاره به شرط تملیک نباید از طول عمر مفید اموال موضوع ماده 2 تجاوز نماید، مبدا محاسبه طول عمر مفید تا تاریخ شروع بهره‌برداری به تشخیص بانک خواهد بود.
از آنجا که قرارداد با پرداخت اقساط تسهیلات و انجام تعهدات مستأجر خاتمه می‌پذیرد، موقتی بودن نیز ویژگی دیگری است که نمایان می‌گردد.
لازم بودن
اجاره عقدی لازم است. عقد لازم، عقدی است که هیچ یک از طرفین حق فسخ آن را مگر به موجبات و خیارات قانونی ندارد و به تعهدات ناشی از آن ملتزم هستند. در اجاره نیز طرفین باید تا انقضای مدت، کلیه تکالیف و تعهدات خود را طبق قرارداد اجاره اجرا کنند. در مدت اجاره فوت یکی از طرفین نیز خللی به صحت آن وارد نمی کند. (ماده 497 ق.م) همین وضعیت نسبت به قرارداد اجاره به شرط تملیک صادق است و این قرارداد هم لازم تلقی می‌شود.125
طبق ماده 219 قانون مدنی: “عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاقدین و قائم مقام آن‌ها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضاء طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ گردد” می‌توان اصول کلی لزوم قراردادها را استنباط کرد مگر این که در

این مطلب رو هم توصیه می کنم بخونین:   منابع و ماخذ پایان نامهعقد اجاره، ضمن عقد، شرط ضمن عقد
دسته‌ها: No category

دیدگاهتان را بنویسید