می‌آورد.303
فصل چهارم: بررسی تکالیف و حقوق طرفین قرارداد عقد اجاره به شرط تملیک
1. حقوق و تکالیف طرفین نسبت به هم
حقوق مستأجر
یک- مستأجر می‌تواند بر اساس قرار اشخاص ثالث را که در مدت اجاره و پرداخت اقساط تصرف غاصبانه در مال کرده‌اند را مورد تعقیب قرار داد. (طبق ماده 488 قانون مدنی) در حالی که صاحب مال چنین حقی ندارد مگر آن که شرط ویژه‌ای در ضمن عقد بر خلاف آن وجود داشته باشد.304
دو- مستأجر بر اساس قرارداد اجاره، حق دارد عین مستأجر را بدون عیب تحویل گرفته، مستأجر را بدون عین تحویل گرفته، از منافع آن در مدت اجاره بهره‌برداری کند.
سه- مستأجر می‌تواند مال را در مدتی که تحت تصرف دارد به منظور تعمیر در اختیار شخص ثالث قرار دهد. (ماده 485 قانون مدنی305- ماده 21 قانون روابط موجر و مستأجر 1365)
چهار- چون قرارداد متضمن شرط تملیک است مستأجر حق دارد از تصرفات ناقله مالک نسبت به مال مورد اجاره جلوگیری کند زیرا شرط تملیک، مالکیت مالک را از حالت طلق بیرون می‌کند. مثل بیع شرط که مشتری نمی‌تواند تصرفات ناقله در مبیع کند. (طبع ماده 460 قانون مدنی).
تکالیف مستاجر
یک- مستاجر باید از عین مستأجر در همان موردی که در عقد مشخص شده استفاده کند. تخلف از این امر موجب حق فسخ برای موجر است. (ماده 492 ق.م)
دو- مستأجر موظف است اقساط اجاره‌بها را در موعد مقرر بپردازد و به شروط قرارداد عمل کند.
سه- عین مستأجره در دست مستأجر در نگهداری آن تعدی و تفریط کند ضامن خواهد بود. (ماده 490 قانون مدنی).
حقوق موجر
یک- اگر مستأجر اقساط را در موعد مقرر نپردازد و یا به شرایط توافق شده عمل نکند موجر حق دارد عقد را فسخ کند و شرط تملیک را از جریان بیندازد و در این صورت موجر تحت شرایطی می‌تواند تخلیه عین مستأجره را تقاضا کند که این امر با برخی مفاد قانونی موجر و مستأجر مصوب 1365 تعارض دارد که در این صورت قانون اخیر مؤثر خواهد بود. وقتی بانک به عنوان موجر در این عقد عمل می‌کند اجرای قانون روابط موجر و مستأجر برای بانک‌ها مشکلاتی ایجاد می‌کند که لازم است تمهیداتی اندیشیده شود تا اجرای قانون به آن‌ها مستثنا و حکومت مقررات قانون مدنی بر آن مستقر شود306.
دو- موجر حق دارد اقساط را سر موعد مقرر شده مطالبه کند در تبصره ماده 2 نمونه قرارداد بانکی شرطی پیش‌بینی شده که بر طبق آن چنان‌چه مستأجر در پرداخت هر یک از اقساط مال الاجاره تأخیر کند باید علاوه بر اصل مال الاجاره تأدیه نشده مبلغ معینی را به عنوان خسارت به ازای هر روز تأخیر تا تاریخ تصفیه به بانک پرداخت کند، اگر چه ممکن است بر خلاف شرع باشد ولی به نظر می‌رسد از آن‌جایی که خسارت مزبور منشأ قراردادی دارد و به عنوان ضمانت اجرای اصل لزوم وفای به عهد و عقد در نظر گرفته شده که اجرای آن در آینده بستگی به تخلف متعهد دارد مصداق در قرض نیست و موجب مجهول بودن اجاره‌بها نیست.
سه- در صورت ورشکستگی مستأجر موجر حق دارد عین مال خویش را از اموال بردارد بدون آن که در ردیف سایر طلبکاران قرار گیرد. البته ماده 529 قانون تجارت اموالی را که در دست تاجر امانت است را قابل استرداد می‌داند و این مورد را نیز شامل می‌شود ولی اگر ما اجاره به شرط تملیک را بیع بدانیم اولاً مطابق ماده 533 قانون تجارت در صورتی که مبیع به تاجر ورشکسته تسلیم نشده باشد، فروشنده می‌تواند از تسلیم آن خودداری کند و ثانیاً در صورتی که مبیع به تاجر ورشکسته تسلیم شده باشد اجاره صوری در برابر طلبکاران مستأجر قابل استناد نیست و آنان می‌توانند مبیع مذکور را در زمره دارایی او به حساب آورند.
تکالیف موجر
گرچه در قراردادهای اجاره به شرط تملیک سعی می‌شود که از تکالیف موجر بکاهند و این تکلیف را با شیوه‌های گوناگون از جمله وکالت یا انتقال، تعهدات مربوط را به مستأجر تحمیل نمایند ولی یک سری از تکالیف را نمی‌توان از این طریق تحمیل کرد و اگر آن تکالیف به طور دقیق صورت نپذیرد استیفا منافع یا تملیک عین، سخت یا غیر ممکن می‌گردد که یکسری از این تکالیف را قانون ضروری می‌داند و گروهی را هم ذات عقد اقتضا می‌کند. برخی از این تکالیف عبارتند از:
یک- تسلیم مورد اجاره که پس از انعقاد عقد، مالک مکلف به تسلیم عین مستأجره می‌گردد زیرا لازمه انتفاع از مال، استیلاء بر عین مال است که هدف عقد نیز همین است پس عین مستأجره را در حالی که از عیب و نواقص خالی باشد تسلیم می‌کند همین‌طور حق شخص ثالث به هیچ‌گونه به آن تعلق نگرفته باشد به بیان دیگر عین مستأجره باید ملک طلق موجر بوده تا آخر مدت اجاره نیز چنین بماند.
دو- تعمیرات و تمام مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده موجر است. مگر آن که شرط خلاف شده باشد یا عرف محل بر خلاف آن جاری باشد. (ماده 486 قانون مدنی).307
سه- اطلاعات لازم برای انتفاع از عین مستأجره را در اختیار مستأجر قرار دهد و عین مستأجره را در حالتی به مستأجر تسلیم نماید که او بتواند استفاده مطلوب را از آن ببرد (ماده 477 قانون مدنی)308.
چهار- از هر گونه اقدام که با بهره‌برداری از عین مستأجره تنافی دارد خودداری کند.
پنج- اگر شرط فعل هدف اصلی اجاره به شرط تملیک باشد موجر مکلف است پس از قیام مستأجر به شروط قرار مال را به وی منتقل سازد و اگر مورد اجاره مال غیر منقول باشد در دفتر اسناد رسمی صورت پذیرد.
انقضای قرارداد اجاره به شرط تملیک
عقد اجاره به شرط تملیک که از عقود زمانی است به چند طریق پایان می‌پذیرد:
1. انقضای قرار داد ممکن است بر اثر فسخ موجر یا مستأجر در ضمن مدت اجاره صورت پذیرد که خود شامل موارد مختلف می‌شود.
2. در صورتی که مدت اجاره سپری شود، ولی مستأجر به وظایف خویش ناشی از شروط مورد توافق عمل نکرده باشد، موجر حق دارد عین مستأجره را پس بگیرد.
3. در صورتی که مدت اجاره تمام شده باشد و مستأجر به شروط مورد توافق عمل نکرده باشد و اقساط را به موقع پرداخته باشد بسته به مفاد قرار داد که شرط تملیک از نوع شرط فعل باشد یا شرط نتیجه، ممکن است عین مستأجره به ملکیت مستأجر درآید و عقد خاتمه یابد.309
2. موارد فسخ قرارداد
اگر اجاره به شرط تملیک را تحت هر عنوانی از عقود معین بدانیم مثلا عقد اجاره ای بدانیم که به صورت مشروط منعقد می‌گردد احکامی که به عقد اجاره اختصاص داده شده شامل قرار داد اجاره به شرط تملیک هم می‌شود بدین ترتیب که یک عقد لازم – تملیکی و معوض است در نتیجه موارد فسخ آن همان موارد فسخی است که در عقد اجاره وجود دارد و از طرفی هم چون این قرارداد به دلیل ماهیت خود مواردی هم مختص خود خواهد داشت که جز موارد قرار دادی فیما بین است پس به جز در موارد پیش‌بینی شده در متن قرارداد یا به دلیل قانونی هیچ یک از طرفین نمی‌توانند آن را به هم بزنند و تمام موارد موجود در ماهیت آن لازم الاجرا است در نتیجه موارد فسخ در این عقد شامل 1- موارد قانونی فسخ 2- موارد قراردادی آن می‌شود و اگر آن را هم عقد جدید بدانیم همان موارد فسخ و شرایط فسخی که در این قرارداد وجود دارد به شرط خلاف شرع نبودن همان موارد فسخ آن است، بدین ترتیب موارد فسخ این قرار داد یا موارد قانونی آن است یا موارد قرار دادی آن که توضیح آن خواهد آمد.
1) موارد قانونی فسخ
در صورتی که این عقد را بیع بدانیم خیاراتی شامل آن می‌شود از قبیل خیار حیوان، خیار مجلس و خیار تأخیر ثمن ولی چون آن را اجاره دانستیم این خیارات را در آن نخواهیم داشت ولی سایر خیارات که در عقود لازم هستند در این عقد نیز خواهند بود مثلاً وصف یعنی اگر عین مستأجر به اوصاف بیان شده یکی نباشد خریدار و مستاجر اختیار فسخ خواهند داشت که منشأ این خیار، تعهد ضمنی موجر به تطابق مورد مطالعه با اوصاف ذکر شده می‌باشد و از آن‌جا که مواد قانونی فسخ جزء احکام تکمیلی است در جایی که شرکت‌های مالی و بانک‌ها به عنوان موجر در اجاره به شرط تملیک قرار می‌گیرند در ضمن قرار داد تمام مواد قانونی فسخ را از میان برده، حق خیار را از طرف دیگر قرار داد سلب می‌کنند مثلاً در ماه 14 فرم نمونه قرار داد اجاره به شرط تملیک معمول در بانک‌ها آمده است مستأجر حق فسخ قرار داد را در هر مرحله و نسبت به هر موردی از خود سلب نموده و… و دلیل این امر آن است که مستأجر تلاش خود را در سالم و مطابق با اهداف پیش‌بینی شده تحویل گرفتن عین مستاجر بکند و بعداً موجباتی برای فسخ عقد نباشد و خساراتی به بانک که در واقع، فقط واسطه‌ای میان شرکت تولید کننده و طرف مصرف‌کننده است وارد نیاید و در این مورد در ابتدای فرم اجاره به شرط تملیک آمده که مورد معامله برقرار مستاجر صحیح و سالم و با کیفیتی که مورد تقاضای وی بوده تماماً به تصرف نامبرده داده شده و به موجب این قرارداد قابلیت انتفاع آن مورد تأیید مستأجر است. 310
2) موارد قراردادی فسخ
این عقد چون عقد لازم است در ضمن آن می‌توان علاوه بر موارد قانونی موارد قراردادی را برای هر یک از طرفین به عنوان حق فسخ پیش‌بینی کرد به عنوان مثال تأخیر در پرداخت اقساط بیش از مدت معین یا تخلف از سایر شروط مندرج در قرارداد می‌تواند حق فسخی باشد برای موجر.311
نتیجه گیری
به نظر می‌رسد که عقد نوپدید اجاره به شرط تملیک که بخاطر نیازهای اجتماعی و اقتصادی، مردم به آن روی آورده اند تا در پرتو آن بتوانند مشکلاتشان را بر طرف نمایند را می‌توان هم به عنوان یکی از عقود معهود و معین قبول نمائیم و هم عقد مذکور را یکی از مصادیق اجاره سنتی بدانیم. با این تفاوت که بخاطر در بر داشتن شرط تملیک عین مورد اجاره در پایان قرارداد، اجاره مشروط می‌گردد. در نتیجه در موارد مخاصمه و نزاع تردیدی وجود ندارد که احکام اجاره بر آن مترتب می‌گردد.
در نتیجه به هیچ یک از وجوهی که برای تصویر این عقد جدید بیان شد بغیر از اجاره احتیاجی نداریم علاوه بر اینکه مناقشه ای که نسبت به بعضی آن وجوه وجود دارد، همچنان باقی است.
اما بنابر اجاره بودن این عقد نوظهور ممکن است سوالاتی در این زمینه و ابهاماتی در مورد نحوه‌ی تصویر آن و کیفیت و چگونگی آن پیش آید به طور مثال یکی از ابهامات و مشکلاتی که سبب شده بود تا عقد نو ظهور اجاره به شرط تملیک را یکی از مصادیق عقود سابقه ندانسته و آن را یکی از عقود جدید تلقی کنند این بود که اگر این عقد اجاره به شرط تملیک همان اجاره سابقه است، چگونه در پایان این اجاره ای که تملیک منافع است منجر به تملیک عین مورد اجاره می‌گردد؟
در پاسخ به این سوال چنین گفته شد که در بقیه اجاره های مشروط چگونه طرف مشروط را مالک می‌گردد در این مورد هم مثل همان موارد توجیه می‌کنیم. مثلا وقتی که کسی خانه به کس دیگر تملیک می‌کند و در ضمن عقد بیع شرط می‌کند که لباسی برایم تهیه کن، خانه را به شرطی می‌فروشد که برای او لباس تهیه شود، و ملکیت خانه را متوقف بر شرط می‌نماید. در این صورت چگونه این لباس به ملک او در می‌آید؟ هر جوابی که در مورد ملکیت لباس داده می‌شود در مورد اجاره هم که در پایان به ملکیت مستاجر در می‌آید، داده می‌شود.
اما اگر کسی اصرار داشت که نمی توان عقد اجاره به شرط تملیک را یکی از مصادیق عقد معهوده و سابقه دانست، و راهی که بیان شد را قبول نکرد یا اشکالاتی که به اجاره شده است را قابل دفاع ندانست، در این صورت برای صحت این عقد جدید می‌توان به عمومات و اطلاقاتی که در مورد معاملات بیان شده است استناد کرد و این عقد نو پدید را تصحیح نمود. یعنی این پدیده را عقدی جدید لحاظ کرد، زیرا که در بحث معاملات به اثبات رسیده که معاملات مثل عبادات نمی باشند بلکه غیر توقیفی هستند یعنی امضایی می‌باشند. که در

این مطلب رو هم توصیه می کنم بخونین:   منابع تحقیق درباره the، of، and، listening
دسته‌ها: No category

دیدگاهتان را بنویسید