شد.
آثاری که مترتب بر اجاره می‌شود عبارتند از:
1. به خاطر این که اجاره در مورد تملیک منفعت می‌باشد نه تملیک عین، لذا در مواردی که برای مستاجر مشکلی پیش آید (مثل ورشکستی) چون که عین مورد اجاره به ملک مستاجر در نیامده است، حق غرماء و طلبکاران به آن تعلق نمی گیرد.
1. اجاره عقدی لازم است.
2. اجاره عقدی تملیکی است.
3. اجاره عقدی معوض است.
4. بقای عین با امکان انتفاع.
5. قدرت بر تسلیم عین مستاجره.
6. غیر از خیاراتی که برای بیع وجود دارد و برای تمام عقود لازم جاری می‌گردد برای این عقد لازم هم جاری می‌گردد.
7. اجاره عقدی موقت است.
8. عین مستاجره از اموال مصرف نشدنی باشد.
انحلال عقد اجاره:
1. بطلان اجاره 2. فسخ اجاره 3. انفساخ اجاره 4. انقضای مدت اجاره
دوم: آثار بنابر بیع
اگر عقد اجاره به شرط تملیک را بیع بدانیم تمام آثار بیع را خواهد داشت که آثار بیع بر دو نوع می‌باشند یک نوع آثار مشترک که برای تمامی بیعها وجود دارد و دیگری آثار مختص به بعضی از انواع بیع می‌باشد. که در ابتداء آثار مشترک را و در ادامه به آثار مختص هر یک از بیعها اشاره خواهیم کرد.
آثار مشترک
1. عین بودن مبیع
2. تملیکی بودن بیع
3. معوض بودن عقد بیع
4. لازم بودن عقد بیع
5. رضایی بودن عقد بیع
تفاوت اجاره و بیع:
1. اجاره تملیک منفعت به عوض معلوم است ولی بیع تملیک عین به عوض معلوم است.
2. اجاره عقدی است موقت ولی بیع عقدی است دائم.
آثار مختص
1.بیع معلق
اگر عقد اجاره به شرط تملیک بیع معلق باشد دو اثر می‌توان برای تصور نمود.
اول اینکه در بیع معلق چون تملیک عین منوط به پرداخت آخرین قسط می‌باشد در نتیجه در زمان اجاره مالکیت عین مورد اجاره برای موجر باقی می‌ماند. و دیگری اگر در این مدت عین مورد اجاره تلف شود ضمان کالای تلف شده بر عهده ی مالک می‌باشد نه بر عهده ی مستاجر.290
2.بیع به شرط خیار
در این نوع از بیع چون از حین عقد، ملکیت به مشتری منتقل می‌شود، در نتیجه مورد اجاره به ملکیت مستاجر در آمده و در صورتی که برای مستاجر مشکلی مثل ورشکستگی پیش آید، عین مورد اجاره متعلق حق غرماء و طلبکاران قرار می‌گیرد. در این صورت اگر فروشنده تا زمانی که با خریدار توافق کرده بودند مبلغ مبیع را برای خریدار بیاورد حق فسخ معامله را دارد. در نتیجه معامله از همان زمان منفسخ می‌گردد.
3. بیع به شرط فاسخ
در این صورت هم چون ملکیت از همان زمان عقد به مستاجر(مشتری) منتقل می‌گردد در نتیجه اگر برای مستاجر مشکلی مثل ورشکستگی پیش آید عین مورد اجاره متعلق حق غرماء و طلبکاران واقع خواهد شد. و در نتیجه موجر یا مالک در این صورت نمی تواند مورد اجاره را بر دارد و مورد اجاره متعلق حق غرماء می‌گردد و مالک هم در ردیف سایر طلبکاران قرار می‌گیرد.
4. بیع اقساطی
در این صورت هم مثل صورت قبل، چون از زمان انعقاد عقد ملکیت عین مورد اجاره به مستاجر منتقل می‌شود و این عین از دارائیهای او محسوب می‌شود در نتیجه در زمان ورشکستگی عین مذکور، متعلق حق غرماء می‌شود. عبارت یکی از نویسندگان حقوقی در این زمینه این است: “در جریان پرداخت اقساط با اعسار و ورشکستگی خریدار روبرو شوند؛ کالا را از دست بدهند، بدون این که به ثمن آن دست یابند”.291
سوم: آثار بنابر قرض بودن
عقد قرض لازم است لذا:
1. وقتی لازم شد مورد قرض به وام گیرنده تملیک می‌شود و این مبلغ ملک او می‌شود و در نتیجه وام دهنده حق ندارد عین آن مبلغی را که داده است از وام گیرنده طلب نماید.
2. وام گیرنده هم حق ندارد از پرداخت مثل مالی که گرفته است، خودداری نماید.
3. وام گیرنده حق ندارد تملیکی که از راه قرض حاصل شده را به هم بزند.292
چهارم: آثار بنابر رهن
آثار رهن را از دو جهت می‌توان بررسی کرد:
جهت اول: آثار رهن در روابط بین دو طرف
این قسم خود بر دو نوع دیگر می‌باشد، یکی نسبت به راهن و دیگری نسبت به مرتهن:
الف: حقوق و تکالیف راهن
1. “منافع العین المرهونه کانت لمالکها” بقای حق مالکیت عین و منفعت.293 با این وجود که عین مورد رهن از اختیار مالک آن خارج شده است ولی منافع آن برای مالک محفوظ می‌بشد و مرتهن حق استفاده از منافع عین مورد رهن را ندارد.
2. عقد رهن از طرف راهن لازم است.294
3. “ان الراهن و المرتهن ممنوع” راهن و مرتهن هر دو ممنوع از تصرف هستند.295
ب: حقوق و تکالیف مرتهن
1. “الثانیه: فی تصرف المرتهن، و هو ممنوع من جمیع التصرفات مطلقا” مسئولیت مرتهن در حفظ مورد رهن و باز گرداندن آن.296
2. “لیس للمرتهن التصرف فی الرهن بشی من التصرفات الفعلیه و القولیه” منع مرتهن از تصرف مرهون.297
3. استیفاء طلب از عین مرهون.
جهت دوم: آثار رهن نسبت به اشخاص ثالث
1. رجحان طلب و حق تقدم مرتهن: طلب مرتهن بر دیگر طلبکاران راهن مقدم می‌باشد به این ترتیب که هر گاه عین مرتهن فروخته شود باید تمام طلب خود را از قیمت فروش عین مرهونه بردارد و بعد از آن دیگر طلبکاران از باقی مانده¨ آن اگر ماند بر می‌دارند.298
2. حق تعقیب: بعد از تحقق رهن مالکیت راهن نسبت به عین مرهونه محدود می‌شود و بدون اجازه ی مرتهن نمی تواند مورد رهن را به کسی نقل دهد. در صورتی که راهن آن را به دیگری نقل دهد این نقل نافذ نمی باشد، از این عدم نفوذ چنین استفاده می‌کنند که مرتهن حق تعقیب دارد و می‌تواند عین مرهونه را در دست هر کس باشد بخواهد.299
پنجم. آثار بنابر ترکیب
بنابر ترکیب دو صورت دارد: یا ترکیب از بیع و اجاره بود و یا ترکیب از اجاره و صلح.
1. ترکیب از اجاره و بیع
بنابر این که عقد اجاره به شرط تملیک ترکیبی از اجاره و بیع باشد خود بر دو قسم می‌باشد: یکی به نحو ترکیبی از اجاره و بیع که هر دو مستقل و مجزا باشند و دیگر ترکیبی از این دو عقد که هر دو با هم نهادی مستقل را تشکیل می‌دهند. که به بررسی هر یک از این دو می‌پردازیم.
الف: بنابر استقلال و مجزا بودن
در ین صورت چون در پایان عقد اجاره بیع واقع می‌شود و در مدت اجاره عین مورد اجاره به ملک مستاجر در نیامده است و در ملکیت مالک قبلی می‌باشد؛ در نتیجه اگر در مدت اجاره مشکلی برای مستاجر پیش آید مثل ورشکستگی یا موت یا امثال آن عین مورد اجاره در ملک مالک قبلی باقی می‌ماند و مالک عین مورد اجاره به غرضش که حفظ ملش از غرماء و طلبکاران مستاجر بود تا به مبلغ عین مورد اجاره اش برسد تامین می‌گردد.
ب: بنابر نهاد مستقل بودن
بنابر این که عقد اجاره به شرط تملیک عقد مرکب از بیع و اجاره باشد که هر دو یک نهاد مستقلی را تشکیل می‌دهند در این صورت هم تا زمانی که عین مورد اجاره به ملکیت مستاجر در نیامده باشد و مورد اجاره در ملک مالک قبلی باشد غرض مالک از اقدام به این معامله تحصیل می‌گردد و در موارد ورشکستگی یا موت مستاجر عین مورد اجاره به صاحبش که همان مالک قبلی باشد در می‌آید و از تعلق گرفتن حق غرماء محفوظ می‌ماند.
2. ترکیب بین اجاره و صلح
اگر مرکب از اجاره و صلح باشد. در این صورت در زمان مدت اجاره اگر مستاجر ورشکست شد عین مورد اجاره متعلق حق غرماء واقع نمی شود. زیرا که در زمان اجاره هنوز عین مورد اجاره به ملک مستاجر منتقل نشده است تا بخواهد هنگام ورشکستگی مستاجر از اموال او محسوب شود تا متعلق حق غرماء قرار گیرد. مثل صورتی که مرکب از اجاره و بیع به نحو مجزا و مستقل بود.
فصل دوم: بنا بر عقد جدید بودن
به طور کلی دو اثر می‌توان برای این عقد در اینجا دانست
نخست . تملک منفعت عین مستاجره در طول مدت قرارداد و تملیک عین مستاجره در انتهای قرارداد به مستاجر که این امر قصد نهایی طرفین عقد است و تمام شروط و قیود دیگر برای نیل به این هدف در قرارداد لحاظ شده و همگی نسبت به آن جنبه فرعی دارند.
دوم. پرداخت عوض ، البته لازم به ذکر است که اجاره بها در عقد اجاره به شرط تملیک حالتی دوگانه دارد ؛ چنانچه قرارداد تا انتها دوام بیاورد و مستاجر تمام اقساط مال الاجاره را پرداخت کرده باشد. مجموع این اقساط به عنوان ثمن محسوب شده و عوض انتقال مالکیت قرار می‌گیرد . اما در صورتی که عقد اجاره به شرط تملیک به هر علتی منحل شود، اجاره های پرداختی به عنوان مال الاجاره محسوب شده و مستاجر حقی نسبت به آنها نخواهد داشت
و از آنجا که عقد جدید اجاره به شرط تملیک عقدی است اعتباری و کتبی.300 آثارش نیز طبق قرار داد مکتوبی که فیما بین است. به این صورت که همان طور که اعتبار شده است و نوشته شده است آثار آن نیز قابل پیگیری است مانند موارد فسخ، حقوق و تکالیف هر یک از موجر و مستاجر نسبت به یکدیگر و دیگر حقوقی که در قرارداد مورد توافق قرار گرفته است می‌باشد و آثار دیگری نمی تواند داشته باشد چنانچه در استعلامی که از دادسرای عمومی انقلاب شد است به این نکته اشاره کرده است
متن استعلام: در قراردادهای اجاره به شرط تملیک (اعم از این که عین مستاجره مال منقول و یا غیر منقول باشد) چنانچه مستاجر در پرداخت اقساط مال الاجاره تخلف از نوع تأخیر یا امتناع در پرداخت نماید و ضمنا ” مبادرت به فروش عین مستاجره به غیر کند، آیا علاوه بر ضمانت اجرایی حقوقی فسخ قراداد از سوی مالک و استرداد عین مستاجره، عمل مستاجر واجد وصف کیفری می‌باشد یا خیر؟. درصورت مثبت بودن پاسخ، نوع عمل مجرمانه و شرایط تحقق آن چه می‌باشد؟ “.
بازپرس دادسرای عمومی و انقلاب…
نظریه شماره ????/? مورخ ?/?/???? معاو نت اداره کل امور حقوقی و اسناد و امور مترجمن قوه قضائیه
آقای بازپرس محترم دادسرای عمومی و انقلاب…
عطف به استعلام شماره شماره ??/??? /ب مورخ ??/??/????نظریه اداره کل امور حقوقی و اسناد قوه قضائیه به شرح ذیل اعلام می‌گردد:
“اصولا “روابط حقوقی اشخاص تابع قوانین مربوطه است و نمی توان تخلف از شرایط مقرر در قرار دادهای مدنی را واجد وصف مجرمانه تلقی نمود، ‌بلکه قانونا ” همان ضمانت اجرائی که در قرارداد یا قانون مربوطه آمده در مورد آن قابل اعمال است و فرض مذکور در استعلام هم از این قاعده مستثنی نیست، مگر این که ثابت گردد، مرتکب با فریب کاری و تقلب اعمالی انجام دهد که علاوه بر تخلف حقوقی، دارای وصف مجرمانه هم می‌باشد که در هرحال تشخیص قضیه و تطبیق مورد با قانون با توجه به مندرجات قرارداد، ادله تخلف، نحوه ارتکاب عمل و درصورت اعلام شکایت ادله شاکی و سایر محتویات پرونده با قاضی رسیدگی کننده می‌باشد “./ن ????/?301
فصل سوم: بررسی تملک در عقد اجاره به شرط تملیک
از آنجا که شرط را در قرارداد اجاره به شرط تملیک، می‌توان به دو صورت شرط فعل و شرط نتیجه تصور کرد تملک نیز به دو صورت است
اگر شرط تملیک بعنوان شرط نتیجه تلقی گردد که در این صورت مستأجر با پرداخت اقساط در انتهای قرارداد، خود به خود عین مستأجره را مالک می‌شود و نیازی به انجام عمل حقوقی دیگری برای افاده تملیک از سوی موجر نیست. به عبارت دیگر الزام ناشی از قرارداد وقتی به صورت شرط نتیجه است که مستأجر کالا را دریافت کرده ، بهای عین و منافع را توأمـاً به اقساط می‌پردازد و در انتهای مدت اجاره و یا با پرداخت اقساط معینی از اجاره بها موضوع قرارداد خود به خود و بدون اینکه نیازی به عمل حقوقی دیگری باشد به مالکیت مستأجر در می‌آید302.
و اگر به صورت شرط فعل بدانیم در این صورت پرداخت اقساط به خودی خود کافی نیست و مستأجر با پرداخت اقساط به مقتضای شرطی که در قرارداد آمده، استحقاق تملک می‌یابد و موجر، عین مستأجره را در مقابل مبلغی که در ابتدای قرارداد تعیین شده یا در قیمت روز کالای مستهلک و یا به صورت مجانی به تملیک مستأجر در

این مطلب رو هم توصیه می کنم بخونین:   منابع و ماخذ پایان نامهعقد اجاره، ضمن عقد، مصرف کننده
دسته‌ها: No category

دیدگاهتان را بنویسید