از جمله تفاوتهامی توان به عدم انتشار آگهی در خصوص تعیین حدود نام برد هرچند در خصوص تعیین حدود هم اخطار داده می شود که نقش هر دو در حکم انتشار آگهی است،چنانچه هدف اخطار و انتشار آگهی تحدیدی علاوه برمعاینه محل، فراهم آوردن فرصت اعتراض می باشد.3
همچنین تفاوت دیگر در معرفی ملک است که در تعیین حدود ملک توسط متقاضی معرفی می شود وحدود ملک مشخص می گردد ولی در تحدید حدود براساس حدودی است که در اظهار نامه درج شده است و باتوجه به تصرفات متقاضی مشخص می شود.
و اما می توان شباهت های هر دو را در هدف از تعیین حدود وتحدید حدود املاک دانست که تشخیص وتعیین حد فاصل ملک مورد تحدید نبست به مجاورین و روش انجام کار مشابه یکدیگر است و به وسیله نماینده ونقشه بردار انجام می شود و صورت جلسه تحدید حدود و ارزیابی برای هر دو تنظیم می گردد. در آخر می توان گفت تعیین حدود املاک اولین عملیاتی است که می بایست نماینده ثبت و نقشه بردار در معاینه محل انجام دهند و با هدف تثبیت حدود املاک انجام می شود ولی تحدید حدود املاک عملیاتی است مستقل که درمرحله ای خاص ازعملیات منتج به صدور سند مالکیت می گردد.
درمقایسه تحدیدحدود و تعین حدوداملاک با تثبیت حدودمیتوان گفت که دستاوردتعین حدود و تحدید حدود، تثبیت حدود املاک می باشد و تثبیت حدود املاک مقوله ای مستقل نیست که بتوان آن را با مواردی که گفته شد قابل قیاس دانست. با مقدمه ای که در مورد تحدید حدود ذکر شد در ادامه تحدید حدود املاک در ادارات ثبت را دردو قسمت مورد بررسی قرار می دهیم، ابتدا به ذکر تاریخچه و وروش ثبت املاک در ادارات ثبت پرداخته خواهد شد سپس به جایگاه تثبیت حدود املاک می پردازیم.
2-1-1- تاریخچه و روش ثبت املاک
اولین قانون ثبت اسناد واملاک در سال 1290 پس از انقلاب مشروطیت در قالب 139 ماده به تصویب رسید و تا سال 1310 که قانون فعلی ثبت اسناد واملاک کشور به تصویب رسید چندین بار در سالهای مختلف قوانین دستخوش تغییر گردید شایدبتوان اجباری بودن ثبت املاک وضمانت اجرای آن را جزءبزرگترین مشخصه قانون سال 1310 نسبت به قوانین ماقبل خود دانست.
با تصویب آن، ثبت املاک اجباری و عدم تمکین به آن آثاری رابه دنبال داشت مثل جریمه در هنگام ثبت املاک بعد از تاریخ قید شده است.4
2-1-1-1- ثبت عادی (‌اختیاری)
ماده1 قانون ثبت مصوب بهمن 1302، ثبت کلیه اموال غیر منقول اعم از املاک مزروعی و مستغلات و غیره را در دفتر املاک اختیاری اعلام نمودو در نقاطی که ادارات ثبت اسنادو املاک وجود داشت از تاریخ تصویب قانون مزبور و در سایر نقاط از تاریخ تاسیس اداره ثبت به کلیه اشخاصی که به عنوان مالکیت متصرف املاک واقعه در حوزه ثبتی هر اداره بودند اختیار داده شد ظرف مدت سه سال مورد تصرفی خود را تقاضای ثبت نمایند که طبیعتاً مراجعات و اقداماتی صورت گرفته است.مورد درخواستهای واصله در این مرحله حین قبول ثبت، تحدید حدود می گردید و مراتب باحدود تعیین شده برای عموم آگهی می شدوچنانچه در ظرف مدت پنج ماه اعتراض نمی رسید ملک بنام متقاضی در دفتر املاک ثبت و سند مالکیت صادر می گردید.
اینگونه پذیرش ثبت که در خواست آن به اختیار مالکین محول شده بود در اصطلاح ثبت عادی یااختیاریلقب گرفت5.
2-1-1-1-1- ویژگی ثبت عادی (‌اختیاری )
ثبت عادی به مردم این حق را می داد تا به میل خود برای ثبت ملک خویش اقدام کنند پس مردم به موجب قوانین مجبور نبودند که تقاضای ثبت املاک خود را داشته باشند در ثبت عادی تشریفات آگهی نوبتی و آگهی تحدیدی و ملک جداگانه انجام می شد6.
2-1-1-1-2-زمان اجرای ثبت عادی ( اختیاری)
هر چند در قوانین که بعد از سال 1302 تا سال 1310 تغیرات و اصلاحاتی به عمل آمد و نوعی عمومی و اجباری بودن از مفاد آن استنباط می شد ولی کلیه عملیات ثبتی که ازبدو تصویب قوانین مزبور تا تصویب قانون 26/10/1310 انجام یافته،به ثبت عادی معروف گشته است کما اینکه در موارد مختلف قانون و ایین نامه های مصوب 1310 مقررات قبلی را ثبت عادی ذکر نموده است7.
2-1-1-2- ثبت عمومی (‌اجباری)
ثبت عمومی در 26/12/1310 با نسخ قوانین قبلی وتصویب قانون جدید ثبت اسناد واملاک شروع به فعالیت نمودو ویژگی آن توزیع اظهارنامه به صورت عمومی وتحدید حدود عمومی املاک پس از انتشار آگهی نوبتی می باشد.
گرایش به عملیات عمومی واجباری و اعتبار به عملیات ثبت مقدم از مواد مختلف در این قانون مشهود است .الزامی بودن ثبت املاک تعیین جریمه برای متخلفین و عدم ثبت انتقالات و انجام عملیات عمومی ازنکات بارزاین قانون است .
قانون در راستای بروز انگیزه و تشویق مالکین به همکاری و پی گیری در انجام عملیات ثبتی نیز توجه داشته است. برای نمونه از لحاظ اجبار درماده 12 قانون ثبت در بدو تصویت مقرر داشته بود،چنانچه ظرف مدت ده سال از تاریخ انتشار آگهی مالکین درخواست ثبت املاک خود را ننمایند ،دادستان آن ملک را به ثبت می رساند تاقیمت یا مدافع آن را به مصرف خیریه برساند .
شدت اجبار برای تقاضای ثبت در بدو تصویب ،از این ماده کاملا احساس می شود که ماده مذکور در تاریخ 10/3/1322 اصلاح گردید و مجازات تاخیر در اقدام به ثبت را تعدیل نموده و جریمه بیست و پنج درصد و جلوگیری از انتقال را جایگزین کرد (البته با اصلاح قانون هزینه مقدماتی یکنواخت منظور گردید و به نوعی جریمه نقدی منتفی شده است .)
درمورد عملیات به نحو عمومی ماده 14قانون و ماده 59آیین نامه قانون ثبت8 و سایر مواد موضوع را به صورت روشن ذکر می نمایدکه در اینجا ماده 14 قا
نون ثبت عینا ذکر می گردد:”تحدید حدود املاک واقعه در در هر ناحیه متدرجابه ترتیب نمره املاک مطابق نظامنامه وزارت عدلیه به عمل می آید و تقاضا کنندگان ثبت و مجاورین برای روز تعیین حدودبه وسیله اعلان احضار می شود . این اعلان لااقل بیست روز قبل از تحدیدحدود یک مرتبه در جراید منتشر می شود .به علاوه مطابق نظامنامه وزارت عدلیه در محل اعلانی منتشر خواهد شد .” ‌
همچنین ارزش و اعتبار برعملیات مقدم رد بروز انگیزه برای ثبت املاک در ماده 78آیین نامه آمده :”درمواردی که ملکی قبلا تحدید حدود شده ،مجاورین که بعدا تحدید می شود باید با آن تطبیق و تبعیت نماید .”همچنین سند مالکیت معارض سند موخر الصدور تشخیص می شود و انجام معامله با آن مقدور نیست .
دوماده شاخص در ارتباط با اجبار ی بودن عملیات مواد46و47 قانون ثبت است و براثراقدامات و تصمیمات بعدی در حقیقت ثبت اسناد در کلیه نقاط مملکت اجباری شده است .
آنچه از محتویات قوانین ومقررات و عرف موجود در سازمان ثبت و قسمتهای وابسته به آن می توان نتیجه گرفت این است که ثبت عمومی به عملیاتی گفته می شود که براساس قانون مصوب 26/10/1310 انجام می پذیرد وتغییر و اصلاحو حذف و الحاق به قانون فوق همه در راستای سیاست عمومی و اجباری بودن عملیات ثبتی است و معرف به ثبت عمومی است .
موضوعی که لازم به ذکر است اینکه تصویب مواد 147و148 و بعضی مقررات دیگر تا حدودی استواری خصوصیات قانون فوق الذکر را خدشه دار کرده است .

2-1-2- جایگاه تثبیت حدود املاک
برای آن که ملکی بنابر قانون در دفتر املاک ثبت وسند مالکیت بنام متقاضی صادر شود ،‌باید عملیاتی در اداره ثبت انجام شود که در اصطلاح به آن عملیات مقدماتی ثبت می گویند و شامل مراحل ذیل می باشد.
انتشار آگهی ثبت عمومی (‌ماده 9 قانون ثبت9) که اعلان میدارد املاک واقع درناحیه ومحدوده ای مشخص در تاریخ معین به ثبت خواهد رسید و هدف از انتشار ان اطلاع مالکین میباشد.
انتشار آگهی ثبت مقدماتی ( ماده 10 قانون ثبت) در آن اداره ثبت ،شروع به ثبت املاک ناحیه ای مشخص با حدودی معین را اعلام می کند که مالکین پس از دریافت اظهار نامه می بایست آن را در مدت مشخص که دو ماه می باشد به اداره ثبت تحویل دهند این آگهی در ظرف سی روز ، سه مرتبه در اول، پانزدهم و سی ام به وسیله جراید اعلام و سپس عملیات ثبت عمومی در آن بخش آغاز می شود.

این مطلب رو هم توصیه می کنم بخونین:   پایان نامه با موضوعحقوق بشر، سازمان ملل، جبران خسارات، جبران خسارت

انتشار آگهی نوبتی (‌ماده 11 قانون ثبت 10) که ‌پس از آن که مالکین اظهار نامه های ثبتی را به ادارات ثبت تحویل می دهند، ادارات ثبت مکلفند صورت کلیه اشخاص که اظهار نامه داده اند را با نوع ملک و شماره ای که برای آن تعیین میشود با ترتیبی خاص طی دو مرحله به فاصله سی روز در روزنامه منتشر نمایند تا چنانچه اشخاصی به مالکیت متقاضیان اعتراض دارند، در مهلت مقرر که از انتشار اولین آگهی نوبتی نود روز می باشد اعتراض دهند.
انتشار آگهی تحدیدحدود عمومی ( ماده 14 قانون ثبت ) که انجام عملیات تحدید حدود به منظور تثبیت حدود و حقوق ارتفاقی ملک موردتحدید و تعیین حد فاصل با مجاورین می باشد که یک نوبت به صورت عمومی به ترتیب پلاک انجام می شود و پس از آن در تاریخ مشخص شده در آگهی عملیات تحدید حدود به وسیله نماینده ثبت ونقشه بردار در محل انجام می شود. پس از اتمام انجام عملیات تحدید حدود و طی شدن مدت واخواهی اعتراضات ثبتی ملک در دفتر املاک ثبت و سند مالکیت صادرو به متقاضی تسلیم می شود.

2-1-2-1- هدف ازتحدیدحدوداملاک
تشخیص و تعیین حد فاصل ملک مورد تحدید نسبت به املاکی است که با آن املاک مجاورتدارد .عمل تحدید بعهده نماینده ثبت است که باراهنمایی متقاضی ثبت ویاقائم مقام اوبادرنظرگرفتن حدود یک هدراظهارنامه ثبتی ذکرشده است وباتوجه به میزان مورد تصرف و یصورت میگیرد لذا اساس کارتحدید حدود برطبق ماده 71 آیین نامه ثبت به شرح ذیل است.
نماینده ثبت عمل تحدیدحدود را فقط نسبت به ابنیه ،اجز اءوآنچه را که در داخل محدوده ذکر شده در اظهارنامه است، انجام وتحدید میکند وزائد بر خواسته متقاضی ثبت راتحدید نمی کند وآنچه راکه بعنوان تحدیدحدود انجام میدهد باید احراز تصرف متقاضی را در آن نماید وگر نه از تحدیدحدود آنچه که از تصرف وی خارج است خودداری میشود.
2-1-2-1-1-تحدیدحدود به تبعیت از مجاورین
هرگاه حدود مجاورین ازلحاظ عملیات ثبتی تثبیت ومعین باشد، یعنی تحدید حدود املاک مجاور به عمل آمده باشدومدت اعتراض سپری شده ودراین مدت اعتراض واصل نشده باشد یا درصورت وصول اعتراض، تکلیف آن به موجب حکم نهایی دادگاه روشن شده ویا معترض ازاعتراض خود صرفنظر نموده وآنرا مسترد نموده باشد تحدید حدود بدون انتشارآگهی تحدید حدود ملک و به تبعیت ازمجاورین به عمل خواهدآمد.11
2-1-2-1-2- اعتراض به حقوق ارتفاقی
هرکس که مدعی حق ارتفاق درملک مورد تقاضای ثبت خویش باشدویا چنانچه دیگران نسبت به حق ارتفاق ادعایی متقاضی ثبت اعتراض داشته باشند ویا در مواقعیکه متقاضی ثبت یانماینده قانونی ویا در زمان تنظیم صورتمجلس تحدیدحدود حضورنداشته باشدو ملک برطبق اظهارات مجاورین تحدیدحدود شده باشد به موجب مفاد ماده 20 قانون ثبت معترض میتواند ظرف مدت سی روز از تاریخ تنظیم صورت مجلس تحدیدحدود اعتراض خود را به واحد ثبتی مربوطه تسلیم نماید.12
2-1-2-2- زمان تحدید حدود عمومی املاک
برابر قانون پس از انتشار اولین آگهی نوبتی می توان اگهی تحدید حدود را منتشر نموده 13و عملیات تحدید حدود را انجام داد که در آن کلیه املاک به مرحله تحد
ید حدود رسیده باشند باید در آگهی عمومی به ترتیب پلاک و نوع ملک و مالک و سایر مشخصات منتشر و در تاریخ تعیین شده در آگهی برای تحدید حدود اقدام نمود. 14
2-1-2-2-1- تحدیدحدود اختصاصی
آگهی تحدید حدود به صورت عمومی منتشر می شود ولی چنانچه یک بار آگهی تحدید حدودعمومی منتشر گردیدولی به هر دلیل عمل تحدیدحدود انجام نشده باشد حسب تقاضای متقاضی یا قائم مقام وی می توان آگهی تحدید حدود اختصاصی برای آن ملک منتشر نمود. 15
2-1-2-2-2- املاکی بدون نیاز به انتشار آگهی تحدید
هر گاه حدود املاک مجاورین ثبت شده باشد، تحدید حدود بدون انتشار آگهی و به تبعیت از مجاورین انجام می شود منظور از تثبیت حدود مجاورین این است که نسبت به آن ملک تحدید حدود به عمل آمده باشد و مدت اعتراض بدون واخواهی سپری شده باشد چون طبق ماده 24 قانون ثبت16 پس از تثبیت حدود، هیچ گونه ادعایی پذیرفته نمی شود.
2-2- ثبت نوین و کاداستر
گسترده خدمات ثبتی و حجم فعالیتهای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و نقش اساسی آن در ارتقاءنظم حقوقی و امنیت اقتصادی باعث گردیده همواره در برنامه های کلان و توسعه ای کشور به عنوان یکی از دستگاههای تاثیر گذار،ماموریت های مهمی برای آن تعریف و در نظر گرفته شود به طوریکه در برنامه پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران تکالیف جدیدی به سازمان ثبت اسناد واملاک کشور محول گردیده است که موارد ذیل بخشی از این تکالیف را بیان می کند:
بند “م”ماده “قانون برنامه پنجم توسعه :”سازمان ثبت اسناد واملاک کشور مکلف است نسبت به الکترونیک نمودن کلیه مراحل ثبت معاملات تا پایان سال دوم برنامه اقدام نماید به گونه ای که امکان پاسخ آنی و الکترونیک به استعلامات فراهم شود .”
بند “ز” ماده46قانون برنامه پنجم توسعه : سازمان ثبت اسناد واملاک کشو مکلف است نسبت به گسترش سامانه الکترونیک امن معاملات و مستقلات در سطح کشور اقدام نماید .”
جز 1بند “و” ماده 46 قانون برنامه پنجم توسعه :”سازمان ثبت اسناد واملاک کشور مکلف است تا پایان برنامه نسبت به ایجاد پایگاه اطلاعات حقوقی املاک و تکمیل کاداستراقدام نماید.”
بند “ح”ماده 143قانون برنامه پنجم توسعه :”سازمان ثبت اسناد واملاک کشور مکلف است نسبت به صدور سند مالکیت برای کلیه اراضی کشاورزی تاپایان برنامه پنجم اقدام نماید .”
رویکرد و برنامه های مدیریت سازمان ثبت برای گذر از ثبت سنتی و دستیابی به ثبته الکترونیکی و پیشرفته می تواند نقطه امیدی برای رسیدن اهداف و برنامه های توسعه کشور و چشم انداز نظام ثبتی در افق 1404 باشد تا براین اساس بتوان زمینه و بسترهای خدمات رسانی بیشتر و بهتر به مردم و احقاق حقوق عامه را فراهم نمود و از طرف دیگر زمینه تحقق اهداف توسعه نظام جامع مالکیت را عینیت بخشید .
بدیهی است شفاف سازی و تثبیت حدود مالکیت اموال غیر منقول باتوسعه و تکمیل کاداستر نقش مهمی در تضمین حقوق مالکیت و شناسایی مالکین ،مدیریت و نظارت بربازار زمین و نقل وانتقالات ،کاهش دعاوی ملکی،بهبود کنترل و نظارت برکاربری اراضی و مدیریت بهینه کشاورزی حفاظت از منابع طبیعی و محیط زیست خواهد داشت .
امروزه وجود اطلاعات دقیق، صحیح، بهنگام، مرجع وقابل اشتراک گذاری در رابطه با فعالیتها، منابع و زیر ساخت ها برای همه افراد جامعه در همه زمانها و مکانها جهت اعمال یک سیاست جامع اطلاعاتی وعملیاتی که امکان تصمیم گیری هوشمند رافراهم م


دیدگاهتان را بنویسید