منابع و ماخذ پایان نامه اکل مال به باطل، عقد اجاره، ضمن عقد

که بفرماید اکل مال به باطل می‌باشد. چون آن شخص در مال خودش تصرف کرده بود و هر کسی می‌تواند در اموال خودش تصرف نماید و تصرفش از مصادیق اکل مال به باطل نمی باشد.279
دلالت ذیل آیه بر لزوم: در ذیل آیه می‌فرماید: مالی که از روی تجارت بدست می‌آید وقتی معتبر شناخته می‌شود و صحیح است که مبتنی بر تراضی باشد. در این صورت اگر یکی از متعاملین بعد از انعقاد عقد بدون رضایت طرف دیگر معامله را فسخ نماید و بدون این که او راضی باشد مال او را بردارد این تصرف می‌شود از مصادیق تجارتی که از روی رضایت نمی باشد و بر خلاف آیه می‌باشد.
بنابراین وقتی فسخ عقد و رجوع در مال بدون رضای طرف دیگر مصداق اکل مال به باطل است و مصداق تجارت از روی رضایت نباشد، معنایش می‌شود بطلان فسخ و بطلان فسخ دلالت میکند بر این که عقد لازم می‌باشد. و در نتیجه ثابت می‌گردد که عقد لازم می‌باشد. در حالی که اگر عقد لازم نبود در نتیجه فسخ صحیح و موثر می‌شد و نباید از مصادیق اکل مال به باطل به حساب می‌آمد بلکه از مصادیق تجارت از روی رضایت شمرده می‌شد.280
آیه دوم: “یا أَیهَا الَّذِینَ آمَنُوا أَوْفُوا بِالْعُقُودِ….؛ (مائده5/1).”
معنای آیه می‌شود به پیمانهایتان وفادار بمانید. و بر طبق آیه ی شریفه وفای به هر عقدی و در هر زمانی واجب می‌باشد چرا که امر دال بر وجوب است281 و اوفوا هم صیغه ی امر است که دلالت می‌کند که متعلقش باید اتیان شود و چون عقود جمع محلی به الف و لام است و در اصول282 هم گفته شده که جمع محلی به الف و لام دلالت بر عموم می‌کند لذا معنای آیه می‌شود به هر عقدی در هر زمانی وفا کردن واجب می‌باشد. پس از این که وفا به هر عقدی لازم و واجب شمرده شد در نتیجه دو طرف عقد باید به مفاد عقد ملتزم شده و هر یک از طرفین باید تصرفات طرف مقابل را در مالی که به او منتقل شده محترم شمرده و تصرفات خودش را در آن مال بدون اجازه ی صاحبش غیر مجاز شمارد. بنابراین یکی از طرفین بدون اجازه ی طرف دیگر حق تصرف ندارد و عقد را بدون دلیل نمی توان فسخ نمود چرا که آن عقد بر طبق آیه ی شریفه لزوم وفاء دارد و باید به آثار آن عقد ملتزم بمانند. این که بعد از فسخ باز می‌گوییم باید به آثار عقد ترتیب اثر دهند، معنای همان لزوم عقد می‌باشد. و لزوم یعنی بطلان فسخ و صحت عقد می‌باشد.283 اینجاست که قانون مدنی در ماده¨ 219 می‌گوید: “عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین‌ متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتّباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود”.بنابراین، عقدی که بر طبق قانون واقع شده و دارای شرایط اساسی صحت معامله باشد، بین متعاملین لازم الأتباع است و هیچ یک از طرفین حق به هم زدن آن معامله را نخواهند داشت، و این همان است که در اصطلاح فقها به “اصاله اللزوم” یاد می‌شود؛ یعنی اصل در معاملات لزوم است مگر آنکه خلاف آن ثابت شود. قهرا “اصاله اللزوم” در آن نیز در اینجا جاری خواهد بود.284
ب: روایت
روایت رسول خدا @ که فرمودند: “المومنون عند شروطهم؛ مومنان به شروطشان پایبند هستند. “285
بیان استدلال: در این روایت شرط را به معنای عقد گرفته اند و چنین معنا نموده اند که مومن به عقد و شرطش پایبند می‌باشد: البته در بعضی از روایات بجای المومنون، المسلمون دارد، که بنابراین توسعه ی آن بیشتر می‌شود و دایره آن گسترش می‌یابد. به هر جهت وجه استدلال چنین می‌شود که مومن بر خلاف شرط و عقدش عمل نمی کند و عقدی را که منعقد کرده است فسخ نمی نماید. و وقتی مومن نباید بر خلاف عقدش رفتار کند و عمل نماید یعنی این که این عقد لازم می‌باشد چون اگر جایز بود که معنا نداشت بفرمایند که مومن بر خلاف شرطش عمل نمی نماید. از این که می‌فرمایند بعد از عقد و بعد از شرط بر خلاف آن عمل نمی نماید یعنی آن را لازم می‌داند که نباید بر خلاف آن عمل نماید.286 ادله ی دیگری همچون مقتضی استصحاب و اخبار مستفیضه و روایت لا یحل مال امری مسلم الا عن طیب نفسه را شیخ انصاری بیان نموده است287 و علاوه بر آنها ادله هایی همچون سیره مستمره و بنای عقلای عالم بیان شده288 که به ذکر همین چند مورد بسنده می‌کنیم.
می‌توان قاعده اصاله اللزوم در عقود را در جای جای فقه و قانون به کار گرفت و در استنباط حکم شرعی از آن بهره برد. برخی از موارد تمسک به این قاعده در حقوق مدنی عبارتند از:
1- در باب امکان حق فسخ و جواز اقاله حق انتفاع.
2- ‌در باب لزوم شرط ضمن عقد.
3- ‌در باب لزوم قیود معاملات.
4- ‌در باب صحیح بودن بیع کالی به کالی.
5- ‌در باب صحیح بودن تشدید مسؤولیت بایع در صورتی که مبیع ملک غیر باشد.
6- ‌در باب شرط خیار.
7- ‌در باب جواز شرط سقوط تمامی و یا بعض خیار غبن.
8- ‌در باب جواز تبری بایع از عیوبی که پس از عقد بر عهده مالک است. 289‌
بخش چهارم
آثار عقد اجاره به شرط تملیک
مقدمه
اگر این عقد را عقد بیع با تمام صوری که بیان شد بدانیم، خیار حیوان، خیار مجلس و خیار تأخیر در آن راه می‌یابد؛ ولی اگر آن را اجاره بدانیم این خیارات در قرارداد “اجاره به شرط تملیک” موجود نخواهد بود؛ ولی سایر خیارات قانونی، که در تمامی عقود لازم موجودند، در این عقد نیز وجود دارند، به عنوان نمونه اگر عین مستاجره با اوصاف بیان شده در عقد تطابق نداشته باشد، مستاجر خیار فسخ خواهد داشت. بدیهی است این نکته در موردی صادق است که مورد معامله، عین معین غایب باشد و از طریق بیان اوصاف از آن رفع ابهام شود. منشا این خیار، تعهد ضمنی موجر به تطابق مورد معامله با اوصاف یاد شده است.
اگر همان عقد اجاره است که همراه با شروط منعقد گردیده است. بر این اساس می‌توان احکام و آثار این قرارداد را به صورت ذیل بر شمرد:
1. این عقد یک عقد لازم، تملیکی و معوض است و جز در موارد پیش بینی شده در قرارداد یا به دلیل قانونی، هیچ یک از طرفین نمی تواند آن را بر هم زنند؛
2. حقوق و تکالیف طرفین همان حقوق و تکالیف دو طرف عقد اجاره خواهد بود که در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر پیش بینی شده است.
3. بسیاری از احکامی که در قانون مدنی بیان شده حالت تکمیلی دارند. بدین معنا که بیان کننده اراده مفروض طرفین هستند؛ از این رو هرگاه در متن قرارداد، دو طرف اراده خویش را مبنی بر کنار گذاشتن احکام یا برخی آثار برخلاف آن قوانین ابراز دارند، حقوق و تکالیف طرفین تابع اراده ابراز شده خواهد بود. براساس آنچه اشاره شد، قرارداد “اجاره به شرط تملیک” چه بیع باشد چه یک عقد جدید یا اجاره، برای دو طرف الزام آور است؛ از این رو موارد فسخ آن محدودیت های قانونی و قراردادی پیدا می‌کند.
و با توجه به این که از عقد نوظهور اجاره به شرط تملیک تفاسیر مختلفی شده است، قهرا آثار مختلفی نسبت به هر یک از این تفاسیر وجود خواهد داشت و طبق اقوالی که در بخش پیشین مورد بررسی قرار گرفت یا این آثار طبق عقد معینی است که قبلا بوده است که در این صورت آثار آن نیز همان طبق همان عقد معین است و یا عقد جدیدی است که در این صورت نیز آثار خواهد داشت که در این مقطع از نوشتار به بررسی آنها می‌پردازیم.
فصل اول: بنا بر عقد معین بودن
یکم: احکام و آثار بنابر اجاره
اگر ماهیت حقوقی قرارداد “اجاره به شرط تملیک” را اجاره دانستیم، طبیعی است که حقوق و تکالیف دو طرف همان حقوق و تکالیف دو طرف عقد اجاره است. با این حال از آن نظر که شرط تملیک مال در ضمن قرارداد یاد شده قرار گرفته، حقوق و تکالیفی را از عقود تملیکی وام می‌گیرد. بر این اساس، حقوق و تکالیف موجر و مستاجر عبارتند از:
حقوق موجر
1. موجر حق مطالبه اقساط را در سه موعد دارد.
2. چنانچه مستاجر به شروط توافق شده عمل نکند، مثلاً اقساط را در موعد مقرر نپردازد، موجر حق دارد عقد را فسخ کرده و از جریان شرط تملیک جلوگیری کند. نتیجه این اقدام آن است که موجر در برخی فروض، می‌تواند تخلیه عین مستاجره را بخواهد.
3. چنانچه مستاجر ورشکسته شود، مالک حق دارد عین مال خویش را از اموال او بردارد، بدون آنکه لازم باشد در زمره سایر طلبکاران وارد شود. به نظر می‌رسد ماده 529 ق.ت که اموال امانت در دست تاجر را قابل استرداد می‌داند، شامل مورد بحث بشود.
تکالیف موجر
چون سایر موارد اجاره، در اجاره به شرط تملیک نیز موجر متعهد است که موارد زیر را انجام دهد:
1. عین مستاجره را در حالی که از عیب و نقص خالی باشد تسلیم کند. به علاوه عین مستاجره باید به گونه ای تحویل شود که حق شخص ثالث به آن تعلق نگرفته باشد و تا آخر مدت اجاره نیز تعلق نگیرد . به بیان دیگر: عین مستاجره باید ملک طلق موجر بوده تا آخر مدت قرارداد اجاره نیز چنین بماند.
2. تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده موجر است، مگر آنکه شرط خلاف شده باشد یا عرف برخلاف آن جاری باشد. ماده 486 ق.م
3. اطلاعات لازم برای انتفاع از عین مستاجره را در اختیار مستاجر قرار دهد.
4. از هرگونه اقدام که با بهره برداری از عین مستاجره تنافی دارد خودداری کند.
5. از آنجا که تعهد به شی، تعهد به لوازم آن است؛ بنابراین موجر مکلف است هزینه های انتقال، همچون مالیات و عوارض و حق الثبت در دفاتر اسناد رسمی را پرداخت کند – با استفاده از ملاک ماده 381 ق.م- مگر آنکه شرط برخلاف آن در ضمن عقد وجود داشته باشد.
6. موجر مکلف است پس از قیام مستاجر به شروط قرارداد، مال را به وی منتقل کند.
حقوق مستاجر
1. مستاجر براساس قرارداد اجاره حق دارد عین مستاجره را بدون عیب تحویل گرفته و از منافع آن در مدت اجاره بهره برداری کند.
2. مستاجر می‌تواند مال را در مدتی که تحت تصرف دارد به منظور تعمیر در اختیار ثالث قرار دهد. مستفاد از ماده 485 ق.م
3. از آن جا که قرارداد مورد بحث، متضمن شرط تملیک است، مستاجر حق دارد از تصرفات ناقله مالک نسبت به مال مورد اجاره جلوگیری کند؛ زیرا شرط تملیک، ملکیت مالک را از حالت طلق بیرون می‌کند مثل بیع شرط که مشتری نمی تواند تصرفات ناقله در مبیع داشته باشد. ماده 460 ق.م
تکالیف مستاجر
1. مستاجر موظف است اقساط اجاره بها را در موعد مقرر بپردازد و به شروط قرارداد عمل کند.
2. عین مستاجره در دست مستاجر امانت است و چنانچه در نگهداری آن تعدی و تفریط کند ضامن آن خواهد بود. ماده 490 ق.م
3. مستاجر باید از عین مستاجره در همان موردی که در عقد مشخص شده استفاده کند. تخلف از این امر چنانچه منع وی امکان پذیر نباشد، موجب حق فسخ برای موجر خواهد بود. ماده 492 ق.م
موارد قراردادی فسخ
در ضمن عقد لازم، می‌توان افزون بر موارد قانونی، مواردی را نیز به صورت قراردادی برای هر یک از دو طرف به عنوان حق فسخ پیش بینی کرد. مثلاً در صورت تأخیر در پرداخت اقساط بیش از مدت معین یا تخلف از سایر شروط مندرج در قرارداد می‌توان برای موجر حق فسخ در نظر گرفت.
خاتمه یافتن قرار داد
خاتمه یافتن قرارداد اجاره به شرط تملیک، که از عقود زمانی است، به صورت های گوناگون متصور است:
1. در صورتی که مدت اجاره تمام شده و مستاجر به شروط مورد توافق عمل کرده و اقساط را به موقع پرداخته باشد، بسته به مفاد قرارداد، که شرط تملیک از نوع شرط فعل باشد یا شرط نتیجه، عین مستاجره به ملکیت مستاجر درمی اید و عقد خاتمه می‌یابد.
2. درصورتیکه مدت اجاره سپری شود؛ ولی مستاجر به وظایف خویش ناشی از شروط مورد توافق عمل نکرده باشد، موجر حق دارد عین مستاجره را پس بگیرد.
3. انقضای قرارداد ممکن است بر اثر فسخ موجر یا مستاجر در ضمن مدت اجاره صورت پذیرد که تفصیل موارد آن در بحث های پیشین گفته