آن‌چه در تنظیم قرار داد مهم است، تعیین موارد فسخ از طرف بانک است. با این توضیح که بانک باید کلیه مواردی را که در آن‌ها لازم است قرارداد فسخ شود تا حقوق بانک (دولت) حفظ شود، در متن قرارداد. تصریح نماید تا از این طریق، هر زمان از سوی مستاجر تخلفی نسبت به مصرحات مزبور صورت گیرد، بانک بتواند با فسخ قرار داد و تسویه حساب، بازگشت اصل و سود تسهیلات اعطایی را مسلم گرداند. در ماده 16 دستورالعمل اجرایی به لزوم درج چنین مواردی اشاره شده است.
نکته پر اهمیت‌تر، لزوم قید لازم الاجرا بودن قرارداد، در متن قرارداد است. به موجب ماده 15 قانون، کلیه قراردادهایی که در اجرای مواد 9، 11، 12، 13، 14 قانون عملیات بانکی بدون ربا مبادله می‌گردد، مطابق قراردادی که بین طرفین منعقد می‌شود، در حکم اسناد لازم الاجرا و تابع مفاد آیین‌نامه اجرایی اسناد رسمی است.
بدین ترتیب، بانک‌ها باید به لازم الاجرا بودن قرارداد اجاره به شرط تملیک در متن آن تصریح کنند، تلقی قراردادهای مزبور در حکم اسناد لازم الاجرا به منظور تضمین هر چه بیشتر حقوق دولتی و تسریع و تسهیل اخذ سرمایه دولت در صورت تخلف مستاجر می‌باشد، زیرا این اسناد، بدون نیاز به دادگاه قدرت اجرایی داشته مستعهدله می‌تواند با مراجعه به اداره ثبت یا دفترخانه تنظیم‌کننده سند، حسب مورد، تقاضای صدور اجراییه کند. در این صورت، سند مزبور با رعایت مقررات آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب 1355، به اجرا گذاشته خواهد شد. در صورتی که مورد اجاره، مال غیر منقول باشد لازم است در متن قرارداد تنظیمی به موارد زیر اشاره شود (ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362):
1- شغل موجر و مستاجر و اقامتگاه موجر به طول کامل و مشخص.
2- نشانی کامل مورد اجاره و قید این که از لحاظ رابطه اجاره، این محل، اقامتگاه قانونی مستاجر است مگر این که طرفین به ترتیب دیگری توافق کرده باشند.
3- عین مستاجره در تصرف کدام یک از طرفین است و در صورتی که در تصرف مستاجر نیست تحویل آن چه مدت و با چه شرایطی صورت خواهد گرفت.
4- مهلت مستاجر برای پرداخت اجاره بها، حداکثر ده روز پس از تاریخ سر رسید هر قسط خواهد بود، مگر این که طرفین ترتیب دیگری مقرر کرده باشند.
5- اجاره به منظور کسب است یا سکونت یا تعیین نوع کسب و پیشه و تجارت. و هر گاه به منظور دیگری باشد قید آن به طور صریح.
6- مستاجر حق انتقال به غیر را کلاًّ یا جزءاً یا به نحو اشاعه دارد یا خیر؟
7- تعهدات مستاجر به پرداخت اجرت المثل پس از انقضای مدت یا فسخ اجاره تا موقع تجدید اجاره یا تخلیه ملک به میزان اجرت المسمی.
اختتام قرارداد
صرف نظر از بطلان، قرارداد اجاره به شرط تملیک به دو شکل زیر خاتمه می‌یابد:
الف) به طور عادی، قرارداد اجاره با پایان مدت، خاتمه می‌یابد (ماده 494 ق.م) و مستاجر مکلف به استرداد عین مستاجره به مالک آن است. در اجاره به شرط تملیک، چون مفاد شرط ضمن آن، دلالت بر انتقال ملکیت مورد اجاره به مستاجر پس از انقضای قرارداد دارد، با اختتام اجاره و احراز عدم تخلف مستاجر از شرایط قرارداد، مستاجر مالک عین خواهد شد. در صورتی که مورد اجاره، مال منقول باشد به جهت آن که در این اموال، تصرف اماره مالکیت است و این که عین مستاجره در ید مستاجر بوده است، بدون نیاز به هیچ اقدام، اعم از حقوقی یا مادی، مستاجر مالک عین می‌شود و ید امانی او به ید مالکی بدل می‌گردد. اما اگر مال، غیر منقول ثبت شده باشد؛ تحقق مالکیت مستاجر، منوط به تنظیم سند رسمی انتقال است. به این دلیل، بانک باید در دفترخانه و بر اساس سند رسمی عین را به مستاجر انتقال دهد.
ب) ممکن است قبل از پایان مدت، مستاجر از انجام تعهدات قراردادی خویش سر باز زند یا عملی انجام دهد که موجب بروز خیار فسخ برای بانک شود؛ در این موقع، بانک می‌تواند با فسخ قرارداد مورد اجاره را در ملکیت خویش باقی گذارد و آن را متصرف شود. به محض فسخ قرارداد، اجاره پایان یافته محسوب خواهد شد طبق ماده 494 قانون مدنی و در صورتی که مورد اجاره در ید مستاجر باقی بماند، به میزان مدت استیلای او، بانک مستحقق اجرت المثل است.142 هر گاه بانک در اجرای ماده 15 دستور العمل اجرایی وثایقی از مستاجر اخذ کرده باشد، به منظور دریافت خسارات و سایر دیون مستاجر ناشی از قرارداد می‌تواند از محل این وثایق و در غیر این صورت با معرفی اموال مستاجر، مطالبات خود را استیفا کند.
گفتنی است فسخ قرارداد توسط بانک وقتی خاتمه‌بخش قرار داد است که مورد اجاره، مال منقول باشد. اما در صورت واگذاری مال غیر منقول برای سکونت یا تجارت و پیشه، به لحاظ وجود قوانین خاص روابط موجر و مستاجر، فسخ قرار داد نمی‌تواند به سهوت صورت گیرد و نیاز به رأی دادگاه دارد. بنابراین، در خصوص این اموال، بانک نمی‌تواند به تنهایی خاتمه بخش‌ قراردارد باشد.
فصل دوم: تفاوت‌ با سایر عقود
گفتار اول: ترادف و عدم ترادف با عقد لیزینگ
برای تحقیق و بررسی چنین موضوعی باید به سراغ معاملاتی که در خارج واقع می‌شوند رفت و با یک تحقیق میدانی و یک استقراء از معاملات لیزینگ بتوان ماهیت آن را تشخیص داد یا کسانی که کار میدانی کرده اند و گزارشی از تحقیق میدانی خود ارائه داده اند با مطالعه آن گزارشها، بتوان ماهیت این نوع قرارداد را تشخیص داد تا بعد از تشخیص بتوان حکم این گونه قرارداد را اجرا نمود چرا که مانند عقد اجاره به شرط تمیلک تعریف دقیقی از آن در فقه و حقوق نشده است
و به دلیل این که روش تحقیقمان کتابخانه ای بوده است نه میدانی، از گزارش کارشناسان استفاده کرده و با مطالعه گزارش کارشناسان به این نتیجه می‌رسیم که کارشناسان در تشخیص ماهیت لیزینگ دچار اختلاف نظر شده اند، بعضی از کارشناسان لیزینگ را همان اجاره به شرط تملیک دانسته و نظرشان این است که بین این دو، هیچ گونه فرقی وجود ندارد، تنها فرقی که بین این دو وجود دارد از جهت اسمی با هم فرق دارند و هر دو با هم مترادف می‌باشند.
در مقابل عده ای دیگر نظرشان این است که لیزینگ قرارداد جدیدی است که تحت هیچ یک از قرردادهای معمول و رایج داخل نمی شود.
واژه لیزینگ143 در فرهنگ های لغت و اصطلاحات اقتصادی به معنای اجاره، اجاره دادن، اجاره کردن و اجاره اعتباری است.144
ظاهر این عبارت آن است که واژه مذکور در فرهنگ لغت و اصطلاح اقتصادی به یک معنا به کار می‌رود و موید این مطلب آنکه در کتاب بلاک که یکی از کتب معتبر و مرجع در اصطلاحات اقتصاد است، واژه لیزینگ را در اصطلاح اقتصادی به معنای اجاره معنا کرده است. مولف فرهنگ حقوقی بلاک، درباره این واژه می‌نویسد:145
“اگر مکانی را به دیگری جهت استفاده دهند تا بعد از استفاده برگرداند؛ به این عمل لیزینگ گفته می‌شود و مثال می‌زند به این که شهردار، استادیوم را به تیم فوتبالیستها اجاره می‌دهد تا آنها پس از استفاده برگردانند.”
بنابراین، لیزینگ در لغت و اصطلاح اقتصادی به معنای اجاره دادن یا کرایه کردن می‌باشد.
این کلمه در اصطلاح حقوقی عبارت است از نوع خاصی از قرارداد اجاره که بین دو یا چند نفر شخصیت حقیقی یا حقوقی به منظور بهره برداری از منفعت کالای سرمایه ای یا مصرفی بادوام که قابلیت اجاره دارد، منعقد می‌شود؛ به گونه ای که در پایان قرارداد، مستاجر، مالک عین مستاجره شود.146
به عبارت دیگر، لیزینگ، قرارداد سه جانبه است که بین فروشنده تجهیزات، مصرف کننده و یک موسسه مالی و اعتباری منعقد می‌شود که به موجب آن موسسه مزبور قبول می‌کند تجهیزات مورد نیاز مصرف کننده را از فروشنده خریداری کرده و آن را به اجاره در اختیار مصرف کننده قرار دهد و در صورتی که مصرف کننده اجاره بها را به موقع پرداخت نماید، تجهیزات مزبور را مجانا و یا در ازای دریافت مبلغ معینی به مصرف کننده تملیک نماید.147
اما به نظر ما عقد لیزینگ با توجه به تعریفاتی که شد نوعی از اجاره به شرط تمیلک است که در آن شرط در آن شرط فعل است که قبلا بحث شد.
گفتار دوم: تفاوت با سایر عقود مثل اجاره معمولی، بیع، قرض، رهن و …
الف- تفاوت اجاره به شرط تملیک با اجاره معمولی
اول: در قرارداد اجاره به شرط تملیک، که قصد طرفین در واقع هرگز انعقاد عقد اجاره و صرفاً تملیک منافع نیست و تملیک عین هم در نظر منعقد کنندگان قرارداد، در تکوین قصد آنان برای ورود به چنین قراردادی مؤثر بوده است. در صورتی که در عقد اجاره ساده، قصد طرفین صرفاً تملیک منافع است.
دوم: مهمترین تفاوتی که قرارداد اجاره به شرط تملیک با اجاره دارد آن است که در قرارداد اجاره به شرط تملیک، اعطای اعتبار مهمترین انگیزه طرفین برای انعقاد قرارداد است و مستأجر از آن رو که فاقد توانایی لازم برای خرید بوده است، به منظور استفاده از اعتبار اعطایی از سوی موجر به انعقاد چنین قراردادی روی آورده است در حالی که در قرارداد اجاره، طرفین نظری جز به تملیک منافع ندارند و اساساً اعطای اعتبار، مّد نظر هیچ یک از طرفین قرارداد نیست.
سوم: در عقد اجاره، موجر که فرض آن است که مالک مال باشد می‌تواند عین مال خود را به فروش برساند و فروش عین مال هیچ منافاتی با تملیک منافعی که قبلاً به مستأجر کرده است ندارد در حالی که در اجاره به شرط تملیک، فروش عین مال از سوی موجر منافات با حق مستأجر که مالک شدن بر عین پس از پرداخت اقساط است، دارد.
چهارم: در قرارداد اجاره، هرگز از کالای اجاره داده شده به عنوان تضمین و وثیقه استفاده نمی‌شود در حالی که در قرارداد اجاره به شرط تملیک، اغلب عین مال مستأجره تضمین و وثیقه بازپرداخت اقساط قرار می‌گیرد.
پنجم: در قرارداد اجاره به شرط تملیک حداکثر مدت اجاره محدود به طول عمر مفید کالا شده است که در قرارداد اجاره هرگز نمی‌توان مدتی را به صورت الزامی برای این منظور در نظر گرفت بلکه بسته به توافق طرفین می‌توان زمان مشخصی را در نظر گرفت.
در ماده 61 آئین نامه فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا (تصویب نامه شماره 88620 هیأت وزیران) آمده است: “مدت اجاره به شرط تملیک، نباید از طول عمر مفید اموال موضوع ماده 59 و 60 تجاوز نماید. مبدأ محاسبه طول عمر مفید و تاریخ شروع بهره‌برداری به تشخیص بانک خواهد بود.” بنابر این چنانچه ملاحظه می‌شود با وجود چنین تفاوتهایی نمی‌توان به آسانی بر این باور بود که ماهیت قرارداد اجاره به شرط تملیک منحصراً اجاره است. با این وجود ماده 57 آئین نامه اجرایی قانون عملیات بانکی بدون ربا، تعریف اجاره به شرط تملیک را با این مقدمه شروع می‌کند: عقد اجاره‌ای است که ….و چنین توصیفی به زعم برخی در واقع قصد قانونگذار مبنی بر تعیین ماهیت این عقد را بیان می‌کند و لذا در هر جایی که در مورد اجاره به شرط تملیک با مشکل مواجه شده و یا در تحلیل روابط طرفین دچار تردید گشتیم بایستی به مقررات راجع به عقد اجاره در قانون مدنی مراجعه کنیم148
آنچه که به نظر می‌رسد مانع جدی در جهت پذیرش چنین پنداری است آن است که اساساً اگر بخواهیم قصد طرفین قرارداد را کنکاش کنیم و با تکیه بر اصل “العقود تابعه للقصود” بخواهیم ماهیت واقعی چنین قراردادی را کشف کنیم، به یقین اجاره بودن صرف، نمی‌تواند ماهیت واقعی قرارداد اجاره به شرط تملیک تلقی گردد.
ب- تفاوت اجاره به شرط تملیک با بیع اقساطی
در خصوص تفاوت بین دو عقد باید گفت که در اجاره به شرط تملیک اجاره مقدمه بیع قرار می‌گیرد و تا پیش از آن بیعی صورت نمی‌گیرد؛ اما در بیع اقساطی منظور طرفین از همان ابتدا انعقاد بیع است و در صورت اطلاق عقد مالکیت مبیع از لحظه

این مطلب رو هم توصیه می کنم بخونین:   منابع و ماخذ پایان نامهعقد اجاره، ضمن عقد، شرط ضمن عقد
دسته‌ها: No category

دیدگاهتان را بنویسید