مقدمه لازم است:
الف: در مورد بیع معلق این مطلب واضح و روشن است تا معلق علیه حاصل نگردد بیع هم محقق نمی گردد و خریدار مالک کالا نمی گردد.216
ب: از طرفی هم بعد از حصول معلق علیه و انتقال کالا به خریدار، نمائات کالا ملک او می‌شود و تا قبل از حصول معلق علیه هیچ گونه مالکیتی اعم از عین و منفعت برای مستاجر حاصل نمی شود و همه منافع ملک مالک قبلی می‌باشد.217
بیان اشکال اول: با توجه به مقدمه ی دوم در عقد اجاره به شرط تملیک چگونه مستاجر تا قبل از پرداخت کامل اجاره بهاء می‌خواهد از منفعت عین مورد اجاره استفاده نماید.218
بعضی در جواب از اشکال چنین بیان داشته اند: “مگر آنکه گفته شود طرفین قرارداد، استیفای منفعت از مبیع را در ضمن عقد بیع معلق شرط کرده اند”.219 ولی کسانی که از این اشکال جواب داده‌اند خودشان بر این جواب اشکال نموده اند، که اشکالشان از این قرار است:
“این معضل وجود خواهد داشت که چگونه می‌توان در ضمن قرارداد اصلی که خود هنوز معلق است شروطی وارد کرد که آن شرط قبل از قطعیت قرارداد اصلی لازم الاجرا باشد و چگونه ممکن است، بیع معلق قبل از حصول معلق علیه، آثار و احکام لازم الاجرا داشته باشد؟”.220
بیان اشکال دوم: ممکن است گفته شود که وعده¨ به بیع ممکن است تعهد آور نباشد چنانچه در رویه¨ قضایی ایران هم این چنین است که؛ اگر کسی وعده ای به دیگری برای انعقاد قراردادی بدهد و بعد از آن تخلف نماید هیچ الزامی برای عمل به وعده ی او وجود ندارد و او فقط یک تخلف اخلاقی نموده است.221
البته، در پاسخ به این اشکال می‌توان گفت که این اشکال مبنایی می‌باشد زیرا که وعده به بیع از طرف موجر بعد از انجام تعهدات مستاجر از دو حال خارج نیست یا نظرمان این است که برای مستاجر حق می‌آورد یا که نظرمان این است که برای او حق نمی آورد. اگر اولی باشد حاکم موجر را مجبور می‌کند که به وعده اش عمل نماید و در صورتی ک ایجاد حق نکند در این صورت اشکال وارد است و موجر فقط تخلف نموده است و معصیت انجام داده است.222
در نتیجه قائلین به بیع معلق بودن عقد اجاره به شرط تملیک کلامشان ناتمام می‌باشد
2. بیع به شرط خیار بودن اجاره به شرط تملیک
برخی دیگر معتقدند که قرارداد اجاره به شرط تملیک بیع همراه با شرط خیار است.
تعریف بیع به شرط خیار: بیع به شرط خیار همان بیع شرط می‌باشد که عبارت است از معامله‌ای که در آن برای فروشنده در مدتی معین در صورت باز پس دادن بهای کالا به خریدار، حق خیار، شرط می‌گردد، مانند آنکه فروشنده خانه هزار تومانی را به دویست تومان بفروشد با خریدار توافق کند چنانچه ظرف یک سال پس از معامله بهای خانه را به وی برگرداند حق فسخ معامله را داشته باشد.223
بر پایه باور این گروه، اجاره به شرط تملیک همان بیع است که با شرط خیار همراه شده است به این معنی که مالکیت از همان زمان عقد به منتقل الیه که همان مستأجر است منتقل می‌شود و فروشنده که کالای خود را به صورت اقساطی فروخته است برای خود، شرط خیار کرده است، به این صورت که چنانچه خریدار، در پرداخت اقساط، تأخیر کند فروشنده بتواند عقد را فسخ کند و کالای خویش را مسترد دارد.224
اشکالات بر قول به بیع به شرط خیار بودن اجاره به شرط تملیک
1. در صورتی که مستاجر در پرداخت اقساط تاخیر کند و مالک از حق فسخ خود استفاده کند باید تمام مبالغی که از مستاجر گرفته است برگرداند. در نتیجه منافعی که مستاجر استفاده نموده است بلاعوض می‌شود و باعث ضرر مالک می‌شود.
2. این نظریه با اهداف مالک که به این معامله اقدام کرده بود تناسب ندارد. چرا که مالک برای استیفاء تمام مبلغ کالای خود دست به این قرارداد زد، تا در مدت اجاره، اجاره بهاء را گرفته و بتواند در پایان اجاره به مبلغ ناچیزی کالای خود را به ملک مستاجر در بیاورد، و اگر در بین مدت اجاره اتفاقی مثل ورشکستگی برای مستاجر پیش آید مالک بتواند عین مورد اجاره را حفظ کند زیرا که عین مورد اجاره هنوز هم ملک او است و در نتیجه آن را بر می‌دارد و لازم نیست که در کنار دیگر طلبکاران واقع شود. در حالی که اگر عقد اجاره به شرط تملیک بیع به شرط خیار باشد به مجرد انعقاد بیع، ملکیت عین مورد اجاره به ملک مستاجر در می‌آِید و اگر در مدت اجاره مستاجر ورشکسته شد عین مورد اجاره چون جز اموالش می‌باشد حق طلبکاران به او تعلق می‌گیرد، و موجر یا مالک قبلی هم در کنار دیگر طلبکاران واقع شده و دیگر نمی تواند عین مورد اجاره را بردارد.
3. بیع توأم با شرط فاسخ بودن اجاره به شرط تملیک
براساس این نظریه اگرچه طرفین به لحاظ ایجاد طریقی برای دریافت تسهیلات ارائه شده و سود ناشی از آن و ایجاد وثیقه برای اعتباردهنده عقد را به صورت اجاره منعقد می‌کنند، ولی قصد واقعی آنها عقد بیع و بهره‌مندی از آثار آن که اجلی مصداق آن هم انتقال مالکیت است، است.
بر این اساس اجاره به شرط تملیک بیعی است همراه با شرط فاسخ معلق، بدین طریق که مالکیت از زمان عقد به مستأجر منتقل می‌شود (مستأجر ظاهری) لیکن شرط فاسخ درج شده در آن موجب می‌گردد تا در اثر تخلف مستأجر از هر یک از مواد قرارداد، عقد خود به خود و از ابتدا منحل گردد. اگر اینگونه تحلیل قابل پذیرش باشد باید پذیرفت که اجاره عقدی صوری بوده و لذا در برابر طلبکاران مستأجر قابل استناد نمی‌باشد و آنان می‌توانند در صورت ورشکستگی مستأجر آن را در شمار اموال او به حساب آورند.225
براساس این نظریه اینگونه تحلیل می‌شود که “عقد از زمان انعقاد آن واجد آثار قانونی بوده است و به تبع آن مالکیت نیز انتقال یافته است اما انتقال ضمان تنها با تحقق آن واقعه صورت می‌گیرد و تا زمانی که آن واقعه محقق نیابد عقد هیچ‌گونه اثری نخواهد داشت، لیکن اگر شرط تحقق یابد، قرارداد و در نتیجه انتقال مالکیت کان لم یکن تلقی می‌شود و مثل این است که مشتری هیچگاه مالک نبوده است، شرط ثابتی که از سوی بایع برای حفظ مالکیت در قرارداد بیع درج می‌شود به صورت زیر می‌باشد، فروشنده مالکیت کالا را تا پرداخت کامل ثمن برای خود محفوظ می‌دارد.
این بیع همراه با شرط فاسخ عدم پرداخت ثمن است، که در صورت عدم پرداخت ثمن، مالکیتی که از زمان عقد بیع منتقل شده از همان زمان از بین می‌رود، اما ضمان همچنان تا زمان تحقق شرط برعهده مشتری است. تحلیل دیگر این است که بیع با شرط حفظ مالکیت، بیعی با شرط تعلیقی است که انتقال مالکیت را تا پرداخت تمام ثمن به تعویق می‌اندازد. قرارداد به محض تبادل اراده‌ها منعقد می‌شود، اما مشتری بی‌درنگ مالک نمی‌شود و مشتری ضمان را هم متحمل نمی‌شود”. 226
بدیهی است پذیرفتن این نظریه مستلزم پذیرش وجود مالکیت برای مستأجر قبل از پرداخت تمامی اقساط است و این امر نمونه این است که کالا یا ملک مزبور در شمار دارایی‌های وی به حساب آمده، فلذا در موارد خاص مثلاً ورشکستگی او قابل توقیف از ناحیه طلبکاران خواهد بود، در حالی که توجه به قصد و اراده باطنی مشخص می‌نماید که تمامی این تمهیدات برای جلوگیری از ضررهای وارده به اعتباردهنده است، و عدم انتقال مالکیت از ناحیه او تا پرداخت کامل اقساط به جهت ایجاد وثیقه‌ای است که منافع وی را به مخاطره نیاندازد ولذا نتیجه‌ نظری و عملی این نظریه مغایرت و تعارض با خواست مشترک طرفین خواهد بود.
از سوی دیگر مستفاد از ماده 191 قانون مدنی عقد محقق می‌شود به قصد انشاء به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند. الفاظ به کار برده شده در عقد مذکور و اراده ظاهری طرفین حکایت از این امر دارد که طرفین عقد اجاره را در نظر داشته‌اند حال اگر قائل به این نظر باشیم که اجاره صوری بوده و قصد واقعی طرفین انشاء عقد بیع بوده که شرط فاسخ معلق در آن مستتر است در واقع این نظریه متکی بر اراده باطنی طرفین عقد بوده است و در صورتی که اراده باطنی احراز نگردد، در ایجاد رابطه حقوقی بی‌اثر است. لذا براساس آنچه گفته شد این تحلیل که اجاره به شرط تملیک عقد بیعی است که با شرط فاسخ معلق همراه است قابل پذیرش نمی‌باشد.
بنابراین، آنچه واقع شده بیع است و این بیع، شبیه بیع اقساطی است نه بیع معلق؛ زیرا که این بیع معلق با بیع اقساطی دارای اختلافات زیر می‌باشند:
1. در بیع اقساطی انتقال عین از زمان انعقاد بیع محقق می‌شود بر خلاف بیع معلق که انتقال عین بعد از پرداخت آخرین قسط و انجام تعهدات مستاجر محقق می‌گردد.
2. در مدت زمان اجاره عین مورد اجاره در ملک موجر است و نزد مستاجر امانت می‌باشد.
3. فروشنده برای داشتن اطمینان و تضمین بیشتر دست به این نوع بیع می‌زند.
4. در صورت، فسخ موجر تمام اقساط دریافتی از موجر را به مستاجر بر می‌گرداند و در عوض موجر مستحق اجرت المثل می‌باشد.227
اشکالات بر قول به بیع توأم با شرط فاسخ بودن اجاره به شرط تملیک
اشکال اول
در نقد نظریه فوق باید گفت: کسانی که این نظریه را انتخاب نموده اند بیشتر به قصد و نیت مستاجر توجه نموده اند. زیرا که او غرضش از اقدام بر چنین قراردادی بیشتر تملک مال مورد اجاره می‌باشد. و اگر به طور دقیق بخواهیم قصد طرفین قرارداد را تحلیل کنیم متوجه می‌شویم که قصد موجر یا مالک از انعقاد این قرارداد فقط اجاره است، نه چیز دیگر، در نتیجه با توجه به قاعده¨ “العقود تابعه للقصود” این عقد باطل است؛ زیرا که این قرارداد تابع قصد طرفین قرارداد نمی باشد، زیرا قصد غالبی هر کدام به تنهایی یک چیز است. بایع قصد غالبیش اجاره است و مستاجر قصد غالبیش بیع و تملیک عین مورد اجاره می‌باشد در نتیجه یا باطل است یا باید به دنبال راه حلی برای صحت و درستی این قرارداد پیدا نمود.228
اشکال دوم
اگر شرط در ضمن عقد اجاره به شرط تملیک به نحو شرط فعل باشد، در این صورت، عقد اجاره به شرط تملیک ماهیتش با ماهیت عقد اجاره به شرط تملیک به نحو شرط نتیجه فرق می‌کند برای این که انتقال مالکیت پس از اتمام اقساط و انجام تعهدات از طرف مستاجر متوقف بر انجام عملی از سوی مالک یا مستاجر است. (بستگی به موارد شرط فعل دارد). و بواسطه آن عمل ملکیت به مستاجر منتقل می‌شود. به این ترتیب که هم زمان با ایجاد عقد اجاره، مالک ایجاب عقد بیع را محقق می‌سازد که عمر و حیات این ایجاب بیعی موجر تا پایان اجاره باقی می‌ماند، اگر مستاجر در پایان اجاره ملکیت عین مورد اجاره را قبول کرد، این عمل، قبول کردن مستاجر منضم به ایجاب بیعی موجر در ابتدای عقد اجاره می‌شود و ارکان عقد بیع محقق می‌شود؛ چرا که عقد بیع از ایجاب و قبول تشکیل شده است. ایجابش قبلا از طرف مالک یا موجرآامده بود و قبولش هم بعد از اتمام اجاره و اختیار مستاجر می‌باشد که در این صورت اجاره به شرط تملیک می‌شود اجاره با وعده ی یک طرفی بیع.
استدلال بر مدعا:
1. مستاجر در انتخاب تملیک مورد اجاره مختار است، ولی موجر یا مالک در انتقال مورد اجاره به مستاجر پس از انتخاب مستاجر از خود اختیاری ندارد. زیرا که همزمان با ایجاد عقد اجاره ایجاب بیع عین مورد اجاره را هم ایجاد نموده است و با قبول مستاجر ارکان عقد بیع محقق می‌شود.229
2. رویه قضایی فرانسه به همین منوال است که هر جا اجاره به شرط تملیک را به صورت یک اجاره ی ساده توصیف کرده اند مرادشان اجاره به شرط تملیکی بوده که با وعده ی یک جانبه ی بیع همراه بوده است. مثلا در چهاردهم نوامبر 1968 دادگاه لیون فرانسه در رای شماره 1642-2 خود قرارداد مزبور را عقد اجاره توصیف کرده است.230
3. در حقوق مصر به هر قراردادی که انتقال مالکیت در آن، مشروط به پرداخت ثمن باشد دارای احکام بیع اقساطی می‌باشد و لو نزد متعاقدین نام چنین بیعی اجاره باشد. به همین جهت به عقد اجاره به شرط تملیک می‌گویند: “الایجار

این مطلب رو هم توصیه می کنم بخونین:   پایان نامه ارشد درمورد آسیب دیدگی
دسته‌ها: No category

دیدگاهتان را بنویسید