انعقاد به خریدار منتقل می‌گردد.
در این مورد می‌توان به ماده¨ یک دستورالعمل اجرایی اقساطی مسکن مصوب شورای پول و اعتبار سال 1369 رجوع نمود که می‌گوید: منظور از فروش اقساطی مسکن عبارت است از واگذاری عین به بهای معلوم به غیر از ترتیبی که تمام یا قسمتی از بهای مزبور به اقساط مساوی یا غیر مساوی در سررسید یا سررسید‌های معین دریافت گردد و این در حالی است که ماده یک دستوالعمل اجرایی از اجاره به شرط تملیک تعریف دیگری دارد که به آن اشاره شده است. در حقوق کامن‌لا نیز همین تفاوت میان اجاره به شرط تملیک و بیع اقساطی قائل شده است149.
گفته می‌شود اجاره به شرط تملیک بیع اقساطی نیست و بیع معلق است زیرا هدف نهایی طرفین از انعقاد آن بیع کالاست بنابراین اجاره به شرط تملیک در واقع بیع معلق به پرداخت آخرین قسط است. ایرادی که به این نظریه وارد است آن است که در بیع معلق، تا زمان حدوث معلق علیه هیچ‌گونه مالکیتی اعم از عین و منفعت حاصل نمی‌شود لذا طرف قرارداد نمی‌تواند از مورد استفاده نماید، در حالی که در اجاره به شرط تملیک، مستاجر می‌تواند از منافع مورد قرار داد استفاده نماید.150
ج- تفاوت اجاره به شرط تملیک با عقد رهن
وجه تشابه اجاره به شرط تملیک و عقد رهن در آن است که موجر بنا به درخواست مستاجر کالا را می‌فروشد و برای دسترسی به وجه پرداخت خود آن را اجاره می‌دهد ولی با شرایط اجاره به شرط تملیک؛ مالکیت کالا را منتقل نمی‌کند تا پرداخت آخرین قسط خود. به همین دلیل بعضی حقوق‌دانان اجاره به شرط تملیک را در حقیقت جانشین و قائم‌مقام عقد رهن دانسته‌اند.
آیا قرار داد اجاره به شرط تملیک مشمول ماده 36-34 قانون ثبت، شده است یا خیر؟ زمانی این تردید حاصل می‌شود که قرار داد اجاره به شرط تملیک، خواه با ماهیت اجاره با بیع یا عقد معین و مستقل، با توجه به اعتباری که در قبال حفظ عنوان مالکیت مورد اجاره به مستاجر داده می‌شود و در نهایت یک قرارداد تضمینی تصور می‌شود که در وثیقه حفظ عنوان مالکیت است.
این هدف با عبارتی که ذیل ماده 34 قانون ثبت مندرج است تقویت می‌گردد. ماده 34 می‌گوید:
“در مواردی هم که مال جهت وثیقه دین یا ضمانت قرار داده شود بر حسب آن که مال مزبور منقول باشد طبق مقررات این قانون عمل خواهد شد”. ایجاد تضمین در قراردادهای اجاره به شرط تملیک، قصد اولیه نیست. همچنین در طول مدت قرارداد، مال‌الاجاره‌ای که مستاجر می‌پردازد با توجه به مدت قرارداد و قیمت پرداختی، برای خرید آن، معادل استهلاک مورد اجاره است، مستاجر با پرداخت اقساط، مالکیتی روی عین مورد اجاره پیدا نمی‌کند که بتوان به ازاء اجاره بهایی که پرداخت می‌نماید، مالک جزیی از عین گردد، لذا به عنوان قسمتی از کل دارایی او، به حساب آمده و متعلق حق سایر طلبکاران قرار می‌گیرد.
بنابراین اصولاً قرارداد اجاره به شرط تملیک مشمول مقررات ماده 34 نخواهد شد و تنها موردی که مستاجر برای فرار از قوانین مربوطه قرض یا وثیقه، اقدام به فروش کالای خود به بانک می‌کند تا بعد مؤسسه اعتباری آن را به مستاجر بر اساس قرارداد اجاره به شرط تملیک اجاره دهد. در چنین صورتی قصد طرفین ایجاد یک تضمین و وثیقه برای پول است پس دادگاه‌ها می‌توانند به دلیل صوری بودن قرارداد اجاره به شرط تملیک و همچنین برای جلوگیری از فرار از قانون آن را باطل اعلام نمایند و یا مقررات مربوط به رهن و قرض را جاری سازند. 151
د- تفاوت اجاره به شرط تملیک با بیع معلق
در بیع معلق با این که انتقال مالکیت کالا بستگی به پرداخت آخرین قسط مستاجر دارد ولی در فاصله بین عقد و پرداخت آخرین قسط خریدار از مبیع استفاده نمی‌کند زیرا این عمل وجهه قانونی نداشته و مالکیت او نسبت به عین مورد معامله فعلیت نیافته تا جواز تصرف حاصل گردد. حتی اگر دلیلی برای تصرف باشد مثلاً به فرض که مالک از زمان عقد اذن در تصرف به خریدار بدهد چنان‌چه خریدار به دلیلی امکان پرداخت همه اقساط در آینده را نیابد، تصرفات او در مورد معامله مجانی بوده و مالک باید اقساط گرفته شده را نیز به مستاجر برگرداند در حالی که در اجاره به شرط تملیک اینطور نبوده و مستاجر بلافاصله پس از عقد حق تصرف می‌یابد و چون حق مزبور نتیجه عقد اجاره است. پس اذن مالک در تصرف اذن معاوضی است و چنان‌چه پرداخت‌ها تا آخرین مرحله نرسد اقساط پرداخت شده به ازای تصرف قرار گرفته و برنمی‌گردد و همچنین مالکیت در کالا برای موجر باقی می‌ماند مستاجر حق انتقال آن را به غیر ندارد و اگر ورشکسته شود کالا باید به موجر تسلیم شود پس ضرورتی نیست که موجر جزو طلبکاران قرار گیرد. 152
ه- تفاوت اجاره به شرط تملیک با بیع خیاری
گروهی معتقدند که اجاره به شرط تملیک را می‌توان به صورت عقد خیاری منعقد نمود یعنی فروشنده‌ای که کالای خود را به صورت اقساطی می‌فروشد در آن شرط خیار بگذرد که اگر خریدار در پرداخت اقساط تأخیر کند فروشنده بتواند عقد را فسخ و کالای خود را پس بگیرد در صورتی که درست نیست زیرا در صورت فسخ عقد مالک باید مثل بیع معلق تمام اقساط گرفته شده را پس بدهد که در آن صورت منافع استیفاء شده بلاعوض خواهد ماند. البته در بیع خیاری نیز مالکیت خریدار بلافاصله پس از عقد است و ممکن است خریدار، بدهکار و ورشکست شود و فروشنده مجبور گردد برای استیفای طلب خویش از خریدار، ورشکسته با دیگر طلبکاران در یک ردیف قرار گیرند.
و- تفاوت اجاره به شرط تملیک با عقد قرض
گروهی عقیده دارند تفاوتی بین اجاره به شرط تملیک و عقد قرض وجود ندارد زیرا یک طرف کالایی را با سرمایه خود می‌خرد و آن را به مستاجر داده و با قرارداد اجاره به شرط تملیک وجهی را به عنوان مال الاجاره دریافت می‌کند در واقع بازپرداخت وام به اضافه سود آن است که در پاسخ این گروه باید گفته شود اجاره به شرط تملیک عقد قرض را تشکیل نمی‌دهد زیرا از نظر حقوقی مستاجر صرفاً برای استفاده از کالا برای آن وجهی پرداخت می‌کند. اختلاف بین نقد و قیمت مورد اجاره به شرط تملیک و بهره نیست بلکه فقط مبلغی است که مستاجر برای تأدیه قیمت کالا به وسیله اقساطی پرداخت می‌کند153.
در حقوق ایران طبق ماده 648 ق.م قرض عقدی است که به موجب آن، احد طرفین مقدار معینی از مال خود را به طرف دیگر تملیک می‌کنند که طرف مزبور مثل آن را از حیث مقدار و جنس و وصف رد نماید و در صورت تعذر در مثل یوم الرد را بدهد. در قرارداد اجاره به شرط تملیک موجر وجه را تملیک می‌نماید و عین مستاجره را نیز قرض نمی‌دهد تا بعداً مستاجر مثل و قیمت آن را بپردازد بلکه عین و اجاره می‌دهد و آن‌چه مستاجر می‌پردازد قیمتی است که جهت استفاده منافع بوده است و یا قیمت خود عین است که تقسیط شده است ولی در هر دو صورت مبلغ داده شده مثل و یا قیمت وجه نیست که تأدیه می‌شود ولی در قرض مال موضوع قرارداد به قرض کننده تملیک می‌شود و برای مصرف کردن وام می‌گیرد و مانند هر مالک دیگر حق دارد آن‌چه را که تملیک کرده حتی از بین ببرد و به دلخواه در آن تصرف کند و تعهد و نیز ناظر است به آن‌چه که وام گرفته و آن را خواهد پرداخت. ولی مورد اجاره به شرط تملیک را مستاجر نمی‌تواند از بین ببرد بلکه باید حفظ کند تا زمانی که کاملاً به او منتقل شود که این زمان بعد از پرداخت آخرین قسط اوست.
بخش سوم
اقوال و ادله صحت و فساد اجاره به شرط تملیک
مقدمه
آیا می‌توان این قرارداد را اجاره نامید؟ زیرا اجاره بر اساس تعریفی که فقهاء از آن ارائه کرده اند، تملیک منفعت معلوم در برابر عوض معین،154 می‌باشد نه تملیک عین.
بر فرض اینکه تملیک عین موضوع اجاره با شرط ضمن عقد لازم انجام شود، اشکال دیگری بر این قرارداد وارد است و آن اینکه متعاملین قصد جدی خرید و فروش را دارند نه قصد جدی اجاره را حال آنکه عنوان قرارداد عنوان اجاره است نه بیع. (ما وقع لم یقصد و ما قصد لم یقع)
اگر در ضمن عقد شرطی گنجانده شود که آن شرط جنبه اصلی داشته باشد (هدف اصلی متعاملین شرط باشند نه عقد که جاری گردیده است) نه جنبه فرعی. به عبارت دیگر با این شرط (شرط تملیک) ذات مقتضای عقد (اجاره) زیر سئوال برود، اشکالی که ممکن است در فرض مذکور مطرح شود این است که از لحاظ ماهیت حقوقی و فقهی این قرارداد درست است یانه؟
شرط تملیک که در این قرارداد گنجانده می‌شود، مبهم است. آیا شرط نتیجه است یا شرط فعل؟ اگر شرط نتیجه باشد (بعد از اتمام قرارداد و وفای به شرایط مندرج در آن، موضوع مورد اجاره خود بخود به ملکیت مستأجر در آید) برخی از فقهاء شرط نتیجه را درست نمی دانند.155 زیرا تملیک بدون سبب محقق می‌شود که باطل است. و اگر شرط فعل باشد یعنی موجر “مالک” بعد از اتمام مدت قرارداد، موضوع مورد اجاره را به تملیک مستأجر در آورد؛ سئوال این است که مالک با کدام یک از قراردادهای تملیکی عین مستأجره را به تملیک مستأجر در می‌آورد؟ با بیع، هبه، صلح و یا… به علاوه اگر موجر موضوع مورد اجاره را به تملیک مستأجر در آورد در مقابل قیمتی غیر از مال الاجاره است یا در مقابل مال الاجاره یا بدون عوض تملیک کند؟ اینگونه سئوالات و اشکالات بیانگر آن است که هنوز جنبه حقوقی و فقهی این مسأله بدرستی مورد غور قرار نگرفته است.
از طرف دیگر نظریه اداره حقوقی قوه قضائیه جمهوری اسلامی ایران نیز از وضاحت کامل در موضوع مورد بحث برخوردار نیست زیرا اداره محترم، اجاره به شرط تملیک را عبارت از شرط بیع در ضمن عقد اجاره تفسیر کرده است اما توضیح نداده است که بعد از اتمام قرارداد موجر عین موضوع اجاره را با چه قیمتی و یا بدون قیمت( قیمت همان مال الاجاره باشد) به مستأجر بفروشد و به ملکیت وی در آورد؟
نظریه اداره حقوقی قوه قضائیه: اجاره به شرط تملیک از لحاظ قضایی عبارت است از: شرط بیع در ضمن عقد اجاره که با پرداخت تمام اقساط، مستأجر (مشروط له) مالک عین مستأجره بشود.156
در این بخش، در دو فصل به بررسی اقوال فساد و صحت عقد اجاره به شرط تملیک می‌پردازیم
فصل اول: ادله قائلین به فساد عقد اجاره به شرط تملیک
اشکالاتی که بیان شده بر دو نوع می‌باشد. بعضی از اشکالات به ماهیت اجاره به شرط تملیک بر می‌گردد و بعضی به انواع شرطی که در اجاره به شرط تملیک وجود دارد، بر می‌گردد:
گفتار اول: اشکالات بر ماهیت
اشکالات بر ماهیت عقد اجاره به شرط تملیک اشکالاتی ماهوی است و بر الفاظ تعریف ارئه شده این عقد بر می‌گردد که ذیلا مورد بررسی قرار می‌گیرد:
اشکال اول
اجاره تملیک منفعت است نه تملیک عین: یکی از اشکالاتی که مطرح کرده اند این است که همانطور که قبلا هم در تعریف اجاره گذشت فقهاء فرموده اند اجاره، تملیک منفعت معلوم در برابر عوض معلوم و معین می‌باشد.157 نه تملیک عین در حالی که در اجاره به شرط تملیک، تملیک عین است.158
جوابی که از این اشکال مرقوم داشته اند عبارت است از این که:
1. جواب نقضی این است که با توجه به تعریف اجاره به شرط تملیک که این قرارداد را غالبا اجاره صرف ندانسته اند که این اشکال وارد آید.
2. جواب حلی همانطور که در قسمت انواع تملیک گفته شد قرارداد اجاره به شرط تملیک انواع و اقسامی دارد که بعضی از اقسام آن با اجاره سنتی منطبق می‌باشد و مواردی که اجاره به شرط تملیک به صورت اجاره با تعهد تبعی منعقد می‌گردد در پایان قرارداد مورد اجاره به ارزش مالی ان زمان و یا به صورت مجانی به ملک مستاجر در می‌آید.159
اشکال دوم
اشکال دیگری که مطرح شده است این است که: بنابراین فرض که عین مستاجره در اجاره به شرط تملیک به ملک مستاجر در می‌آید، این اشکال پیش می‌آید که آنچه قصد جدی طرفین معامله بوده است، بیع بوده، ولی

این مطلب رو هم توصیه می کنم بخونین:   مقاله درباره کاروانسرا، اجتماعی و فرهنگی، دوران باستان، فضاهای تجاری
دسته‌ها: No category

دیدگاهتان را بنویسید