آن را پوشش دهد.
اساساً رویگردانی فقها و حقوقدانان از پایبندی متصّلبانه به عقود معین و منحصر دانستن عقود در عقود سنّتی و قالبهای از پیش تعیین شده به آن دلیل بوده است که بشر بر اساس نیازهای اقتصادی نوین خود اقدام به انعقاد قراردادهایی کرد که قالب‌های از پیش تعیین شده نمی‌توانستند آنها را پوشش دهند و در واقع ضرورتهای اقتصادی و نیاز به تراضی و توافق‌های متفاوت از آنچه که پیش از این بود، سبب گردید تا حقوقدانان و فقهاء به اندیشه آزاد روی آورند و حتی عقود غیر معین را تا آنجا که مخالف قانون، نظم عمومی و اخلاق حسنه نباشد، بپذیرند. با درک صحیح از این نکته که عقود معین هم برای رفع نیازهای مردم ابداع شده‌اند و اکنون لازم است در پاسخگویی به نیازها، از ظرفیت عقود و قراردادهای نامعین نیز بهره گرفت.
قانونگذار ایران، ماده 10 قانون مدنی را وضع کرد. شاید در آن زمان ارزش این اقدام به اندازه‌ای که اکنون مشخص شده است، هرگز آشکار نشده بود.
آنچه مسلم است عقد اجاره به شرط تملیک، به جهت نوظهور بودن آن در متون فقهی بیان نشده و جایگاهی در فقه اسلامی نداشته است، لیکن از آنجا که عقود مختلط و مشروط همچنان که اشاره شد، در فقه مورد بررسی واقع گرفته و در برخی متون فقهی احکام راجع به آن عنوان گردیده است، می‌توان با امعان نظر به این احکام، مشروعیت و صحت آن را در اجاره به شرط تملیک نیز تسری داد.
از دیدگاه بعضی فقها اجاره به شرط تملیک عقدی است مختلط از بیع و اجاره، بدین نحو که اراده ظاهری متعاقدین حکایت از انعقاد عقد اجاره دارد، لیکن در ضمن شرطی اندراج یافته است که براساس آن مستأجر در صورت انجام تعهدات خویش حق تملک عین مستأجره را خواهد داشت و اجرای این حق تملک در حقیقت اعلام قبولی است که با ایجاب بیع اتصال یافته و پس از اتمام اقساط مال‌الاجاره و انشای اراده مستأجر عقد بیع منعقد و مالکیت مال به مستأجر انتقال می‌یابد.
بر همین اساس نیز حقوقدانان در تبیین ماهیت حقوقی عقد اجاره به شرط تملیک عنوان می‌کنند که قرارداد مزبور این ویژگی را دارد که خود به خود یا به انتخاب مستأجر به تملیک عین منتهی می‌شود، به بیان دیگر عقدی که واقع می‌شود هم به سبب تملیک منافع است و هم تملیک عین با این تفاوت که سبب نخست منجز و مستقیم و مقدم است و سبب دوم معلق و با واسطه و مؤخر و به همین جهت نیز اختلاف شده است، آنچه رخ داده است بیع است یا اجاره.74
براساس آنچه گفته شد، مشخص می‌گردد که ماهیت حقوقی و فقهی اجاره به شرط تملیک ناشناخته باقی مانده است و بررسی و تحلیل ماهیت حقوقی این قرارداد نیاز به بررسی تطبیقی دارد لذا در بخش دوم از این رساله به بررسی ماهیت اجاره به شرط تملیک خواهیم پرداخت.
گفتار سوم: انواع اجاره به شرط تملیک
دو طرف عقد در اجاره به شرط تملیک ، ممکن است شخص حقیقی یا حقوقی ، اعم از حقوق عمومی یا خصوصی باشد، فراوان یافت می شود که صاحب کالا در موقعیتی نیست که بتواند کالا را به صورت اقساط در اختیار مشتری بگذارد . این جا است که شرکت های مالی واسطه عقد قرار می گیرند . این وساطت به شکل های گوناگونی انجام می پذیرد . گاهی صاحب کالا آن را به شرکت مالی می فروشد و شرکت مزبور با مشتری خویش قرارداد اجاره به شرط تملیک منعقد کند و به گونه ای مالک اولیه نسبت به آن قرارداد بیگانه تلقی می شود و گاه نیز صاحب کالا مستقیما قرارداد را با مشتری منعقد می کند ، ولی حقوق ناشی از قرارداد خویش را به همراه مالکیت کالا به بانک واگذار می کند. این شیوه به تنزیل کلی معروف است. معمولا وقتی پای شرکت های مالی به میان می آید ، هدف انعقاد بیع و فروش اقساطی، کالا یا مسکن است که برای فرار از مشکلات فروش اقساطی به صورت اجاره به شرط تملیک منعقد می شود. ولی گاه نیز شرکت های تولید کننده کالا به دلیل کم بودن مشتری و کسادی بازار اقدام به اجاره دادن کالاهای تولیدی خویش می کنند. مدت این اجاره معمولاً یک تا دو سال است که در ضمن به مستاجر حق انتخاب خرید می دهند ، به طوری که در پایان مدت اجاره یا در ضمن مدت می توانند کالا را در برابر ثمن آن بردارد و اقساط پرداخت شده تا آن زمان به عنوان بخشی از ثمن قرار می گیرد.75
در نتیجه اجاره هایی که همراه با شرط تملیک محقق می‌شوند و مقدمه بیع واقع می‌شوند به اعتبار نوع وعده ای که در ضمن این شرط محقق می‌شوند بر دو نوع می‌باشند.
1- اجاره ای که همراه با وعده ی یک طرفی فروشنده است: به این ترتیب که فروشنده به مستاجر کالایی را اجاره می‌دهد و متعهد می‌شود که در پایان قرارداد اگر مستاجر درخواست ملکیت مورد اجاره را داشت، مورد اجاره را به ملک مشتری در آورد؛ مثلا اگر کارخانه ی تراکتورسازی بخواهد کالاهای تولیدیش را به فروش رساند ولی خریداران خواهان آنند که مدتی تراکتورها را امتحان کنند و پس از اطمینان پیدا کردن به کارآیی و دوام آنها اقدام به معامله ی آنها نمایند. با توجه به این که این گونه معاملات کمتر به صورت نقد واقع می‌شود و خریداران بیشتر مایلند که به صورت اقساط بلند مدت بهای تراکتورها را پرداخت نمایند. در این صورت برای رفاه حال تولید کننده و مصرف کننده بهترین راه این است که تراکتورها را شرکت تولید کننده در عرض یک سال به خریداران اجاره دهد با این شرط که در پایان مدت اجاره اگر مستاجر تصمیم به خریدن کالاهای مورد نیازش را گرفت بتواند با پرداخت باقیمانده بهای تراکتور آن کالای مورد نیازش را تملیک نماید. همچنین در قرارداد اجاره به شرط تملیک شرط می‌کنند که اگر در پایان اجاره مستاجر بیع را انتخاب کرد اقساطی که مستاجر بابت اجاره پرداخت کرده است از ثمن کالا کم گردد. و اگر بیع را انتخاب نکرد آن اقساط پرداخت شده بابت منافعی باشد که در این مدت مستاجر از آنها استفاده کرده است.
در این قسم التزام به بیع فقط از طرف فروشنده ایجاد می‌شود و قرارداد اجاره، زمینه بیع را برای قبول مستاجر فراهم می‌کند تا پس از اتمام اجاره اگر اراده بیع داشت، ایجاب بیعی را که موجر یا مالک در ابتدای قرارداد انشاء کرده بود با قبولش امضاء نماید. در مدت اجاره مالک تراکتور از انتقال عین مورد اجاره به دیگری ممنوع است و مستاجر هم مالک عین نمی باشد.
این نوع در بین صاحب نظران به شرط فعل معروف و مشهور است و با انجام تمام تعهدات از سوی مستاجر حق تملکی برای مستاجر ایجاد می‌شود که این حق تملک، تعهد مالک یا موسسه اعتباری مبنی بر انتقال ملکیت را برای مستاجر بدنبال خواهد داشت. در نتیجه قراردادی که فیما بین محقق می‌شود عقد اجاره ای است که با ایجاب یک طرفه بیع همراه است. و انعقاد عقد بیع به سبب قبولی است که مستاجر با انجام تعهدات خود مستحق این قبول شده است.76 در این گروه نخسین هدف همان اجاره است ولی در ضمن آن حق انتخاب خرید به مستاجر عطا می‌گردد.77
2- اجاره ای که به تملیک منتهی می‌شود.78 در این نوع اجاره بطور معمول شرط می‌شود که با پرداخت آخرین قسط اجاره که در مثال ما همان بهای تراکتور باشد مستاجر خود بخود مالک کالای مورد اجاره شود و دیگر نیاز به هیچ عمل حقوقی دیگر نباشد و بنابراین مستاجر باید به تعهدات خود عمل نماید و اگر به تعهدات خود عمل ننماید انتقال ملکیت هم صورت نمی گیرد که هدف اصلی این عقد بیع است که به شکل اجاره منعقد می‌شود و این نوع اجاره به شرط تملیک را ایجار الساتر للبیع ترجمه کرده اند.79
نوع دوم همان شرط نتیجه است، که در آیین نامه ی شورای پول و اعتبار قراردادهای بانکی را از این قسم بر شمرده اند. در ماده یک آیین نامه مذکور چنین دارد:”…..مستاجر در پایان مدت اجاره عین مستاجره را (در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد) مالک گردد” و ماده 13″…..در صورتی که کلیه تعهدات دیگر مستاجر طبق قرارداد کاملا انجام شده باشد، عین مستاجره به ملکیت مستاجر در آید”.80
مشهور، نوع دوم را یکی از اقسام اجاره به شرط تملیک بحساب آورده اند. ولی در مقابل عده ای اشکال کرده اند که این نوع نمی تواند یکی از اقسام اجاره به شرط تملیک باشد و این از اقسام بیع است. عبارتشان به این ترتیب است:
“امروزه به اشتباه عقد اجاره به شرط تملیک را دارای این ویژگی می‌دانند که خود به خود یا به انتخاب مستاجر به تملیک عین منتهی می‌شد، لیکن باید در فرضی که مالکیت خود به خود منتقل می‌گردد با فرضی که اختیار تملک برای مستاجر ایجاد می‌شود قائل به تفاوت شویم. این نوع قراردادها، این گونه هستند که در نوع اول کالای مورد نظر یا ملک در اختیار مصرف کننده قرار گیرد و ثمن آن را در اقساط معینی و در طی مدت خاص پرداخت می‌نماید لیکن شرط می‌گردد همزمان با پرداخت آخرین قسط مالکیت خود به خود به طرف مقابل منتقل گردد، در این نوع قرارداد بدیهی است که قصد مشترک طرفین از ابتداء چیزی جز انتقال مالکیت نبوده است و آنچه محرک اصلی متعاقدین بوده است انتقال مالکیت مال مورد مصرف بوده است لیکن انتقال مالکیت را به زمان موخری که پرداخت آخرین قسط توافق شده است به تاخیر انداخته اند لذا نباید آن را اجاره به شرط تملیک دانست بلکه در حقیقت بیعی است که انتقال مالکیت تا پرداخت آخرین قسط به تاخیر افتاده است که از آن به بیع اقساطی یاد می‌شود و نه بیع موجل، زیرا در بیع موجل مالکیت در زمان وقوع عقد منتقل می‌گردد ولی پرداخت ثمن به زمان موخری موکول می‌گردد، حال آنکه در فرض مزبور وضع گونه دیگری دارد یعنی انتقال مالکیت تنها با پرداخت آخرین قسط ثمن و انجام تعهدات طرف مقابل خود به خود صورت می‌گیرد و الا فلا”.81
خلاصه کلام ایشان این است که شرط نتیجه در ضمن عقد اجاره به شرط تملیک را نباید نوعی از عقد اجاره به شرط تملیک دانست بلکه این نوع بیع اقساطی می‌باشد چرا که تملیک عین را تا پرداخت آخرین قسط به تاخیر انداخته اند.
اما به نظر می‌رسد که این کلام درست نمی باشد و شرط نتیجه نمی تواند بیع اقساطی باشد برای این که در بیع اقساطی ملکیت مال از همان زمان انشاء محقق می‌شود منتهی ثمن مال در مدت اقساطی به مالک پرداخت می‌گردد. اما در شرط نتیجه ملکیت مال به مستاجر منتقل نمی شود مگر این که تمام اقساط و تمام تعهدات را عمل نماید، و این مدت زمانی که اقساط را پرداخت می‌کند عین مورد اجاره ملک موجر است و در این مدت احکام اجاره مترتب است.
عبارات ایشان با بیع معلق تناسب بیشتری دارد و اگر بجای بیع اقساطی، بیع معلق می‌نوشتند با عبارات قبلیش متناسب تر بود.
حکم شرط ضمن عقد در اجاره به شرط تملیک
در مورد حکم این دو نوع از شرط ضمن عقد اگر شرط به نحو شرط فعل باشد در آن اشکالی وجود ندارد. اما اگر از نوع شرط نتیجه باشد بین علماء اختلاف نظر وجود دارد. برخی بطلان شرط نتیجه را به مشهور فقهاء نسبت داده اند، عبارتشان چنین است: “این در حالی است که مشهور فقیهان اشتراط مفاد قراردادی در ضمن قرار داد دیگر به صورت شرط نتیجه را قبول ندارند و اجاره به شرط تملیک به‌صورت شرط نتیجه در واقع اشتراط نتیجه¨ قراردادهایی چون هبه، صلح یا بیع در قرارداد اجاره است که از نظر فقیهان اشکال دارد.”82
کسانی که در شرط نتیجه حکم به بطلان نموده اند دلیلشان جواب استفتائی است که از مراجع عظام تقلید در جواب از سوال مطرح شده در مورد اجاره به شرط تملیک از سوی مرکز فقهی قوه ی قضاییه می‌باشد که اغلب مراجع بین شرط فعل و نتیجه تفصیل داده اند.
متن سوال و جواب از این قرار است:
سوال: ملکی به صورت مشارکت خریده می‌شود و سپس یکی از شرکاء سهم خود را به شریک دیگر اجاره به شرط تملیک می‌دهد، به طوری که بعد از پرداخت تمامی اقساط(که طبعا بیش از پولی است که شریک برای آن سهم داده بود) قسمت مورد اجاره به ملکیت مستاجر در

این مطلب رو هم توصیه می کنم بخونین:   منبع پایان نامه دربارهمورفولوژی، تغییرات ساختاری
دسته‌ها: No category

دیدگاهتان را بنویسید