تملیک، شرط فعل باشد، عقد اجاره به شرط تملیک تبدیل به اجاره ای می‌شود که همراه با وعده ی یک طرفی بیع است و در صورتی که شرط ضمن عقد اجاره به شرط تملیک، شرط نتیجه باشد، عقد اجاره به شرط تملیک ، بیع می‌گردد. حقوقدانانی که به بیع تلقی کردن ماهیت قرارداد اجاره به شرط تملیک تمایل دارند، ممکن است به یکی از چهار صورت ذیل آن را بیع بدانند.
1. بیع معلق 2. بیع به شرط خیار 3. بیع توام با شرط فاسخ 4. بیع اقساطی
همانطور که قبلا بیان شد تعلیق یعنی: وابسته کردن مفاد عقد یا ایقاع به امری.198
و تعلیق یا در نفس انشاء می‌باشد و یا در منشاء می‌باشد. تعلیق در انشاء محال است و معقول نیست. اما تعلیق در منشاء امکان دارد، منشاء همان چیزی است که انشاء به او تعلق گرفته است؛ مثلا در عقد اجاره، منشاء منفعت خانه می‌باشد. تعلیق در منشاء مثل این است که کسی به دیگری می‌گوید اگر فلانی از سفر بر گردد در فروش خانه وکیل می‌باشی، که آن شخص در صورتی وکیل می‌شود که فلانی از سفر برگردد.199
با بیان این مقدمه به بررسی بیع بودن عقد اجاره به شرط تملیک می‌پردازیم:
1. بیع معلق بودن اجاره به شرط تملیک
برخی معتقدند که اجاره به شرط تملیک بیع معلق است و از همین رو آن را بیعی می‌دانند که تملیک آن منوط به پرداخت آخرین قسط آن از سوی مستأجر است و در واقع انتقال مالکیت را معلق به حصول معلق علیه که همان پرداخت اقساط از سوی مستأجر باشد می‌دانند و عنوان اجاره صرفاً طریقی برای مشروع ساختن اخذ سود ناشی از پرداخت تسهیلات است که به عنوان ثمن یا بخشی از ثمن معامله محسوب می‌گردد200
در این جا طرفین عقد با هم، توافق بر اجاره انجام می‌دهند تا مستاجر پس از انجام تعهدات و پرداخت تمامی اقساط مالک عین مورد اجاره شود. بنابراین تملیک عین مورد اجاره معلق بر پرداخت آخرین قسط مستاجر و انجام سایر تعهدات شده است، و با این خصوصیات اجاره به شرط تملیک هم بخاطر دارا بودن شرائط و خصوصیات بیع معلق، می‌شود بیع معلق.201
در این تحلیل گفته شده است که مال‌الاجاره پرداختی در طول مدت اجاره، مجموع بهای عین مستأجره و نرخ سود متعلقه به ثمن با در نظر داشتن سنوات پرداخت آن به صورت اقساط می‌باشد و آنچه مورد توافق طرفین قرار گرفته، عقد بیع است لیکن عنوان اجاره در حقیقت طریقی است برای اخذ سود ناشی از پرداخت تسهیلات مزبور که به عنوان ثمن یا بخشی از ثمن معامله واقع شده است. در مورد این نظریه باید در دو مورد قائل به تفاوت شویم، اگر شرط تعلیقی که در عقد درج گردیده است شرط نتیجه باشد، یعنی اجاره خود به خود به تملیک عین مستأجره منجر گردد و اقساط اجاره‌بها در واقع ثمن معامله تلقی گردد، که به اقساط و با احتساب سنوات مزبور پرداخت گردیده است. در حقیقت باید پذیرفت که اجاره خود موضوعیتی ندارد، زیرا آنچه مؤید اراده باطنی افراد است، در حقیقت بیعی است که واقع گردیده است لیکن پرداخت ثمن آن به طور اقساط شرط گردیده، پس در زمان انعقاد عقد بیع مانعی برای انتقال مالکیت وجود داشته است که آن مانع قراردادی بوده و انتقال مالکیت را به زمان مؤخری موکول می‌نماید. این قرارداد را باید در حقیقت بیع اقساطی دانست و نه بیع مؤجل زیرا همانطور که قبلاً نیز عنوان گردید در بیع مؤجل اگرچه پرداخت ثمن به زمان مؤخری موکول می‌گردد لیکن انتقال مالکیت همزمان با وقوع عقد منتقل می‌شود، حال آنکه در قرارداد مزبور انتقال مالکیت همزمان با پرداخت آخرین قسط ثمن صورت می‌پذیرد. مستنداً به ماده 362 قانون مدنی به مجرد وقوع بیع انتقال مالکیت واقع می‌شود، باید توجه داشت که انتقال مالکیت مقتضای عقد بیع می‌باشد ولی فوریت در انتقال مالکیت مقتضای عقد نیست بلکه مقتضای اطلاق آن است، بدین معنا که اگر عقد بیع مطلق واقع شود و مانعی وجود نداشته باشد، انتقال مالکیت صورت می‌پذیرد، لیکن ممکن است بیعی واقع شده ولی به جهت وجود مانع انتقال مالکیت صورت نیابد، موانع ممکن است به موجب قرارداد باشند و یا قانون، مصداق بارز مانع قانونی را می‌توان در بیع کلی یافت که انتقال مالکیت تا انجام تعهد بایع مبنی بر تعیین مصداق به تأخیر می‌افتد و یا به موجب قرارداد باشد که نمونه فوق و یا بیع معلّق نمونه‌ای از موانع قراردادی به شمار می‌آیند.202
اما در فرضی که شرط تعلیقی که در عقد درج گردیده است شرط فعل باشد، بدیهی است که وقوع عقد نیاز به انشای اراده مستأجر یا موجر حسب مورد خواهد داشت. اگر این اختیار در قرارداد به مستأجر داده شده باشد که همزمان با پرداخت آخرین قسط ثمن حق تملک عین را داشته باشد، وقوع بیع موقوف به انشای اراده وی بوده که در حقیقت قبولی است که به ایجاب بیع در زمان انعقاد عقد اتصال می‌یابد و عقد بیع واقع خواهد شد و در همین فرض نیز اجاره به شرط تملیک را اجاره که با وعده یکطرفی بیع همراه است، تفسیر می‌کنند.
در این فرض همزمان با انشای عقد اجاره موجر ایجاب بیع را نیز انشاء می‌کند و بدیهی است حیات این ایجاب مستلزم عدم انتقال عین تا پایان مدت اجاره خواهد بود. در واقع قرارداد اجاره مقدمه بیع واقع می‌شود و لیکن مستأجر حق دارد که قبولی خود را ضمیمه ایجاب مزبور نماید.
با ملحوظ داشتن حاکمیت اراده، مدت زمان اعتبار چنین ایجابی تا پایان مدت اجاره می‌باشد،203
که با انقضای مدت اجاره در صورت قبولی مستأجر، عین مستأجره به تملیک مستأجر درمی‌آید و در صورت رد ایجاب، بدیهی است عمر آن خود به خود پایان می‌پذیرد ولیکن در نظریه اجاره توأم با وعده دو طرفی بیع، تعهد دو جانبه برای موجر و مستأجر ایجاد می‌گردد، در واقع علاوه بر موجر، مستأجر نیز ملتزم به بیع مورد اجاره می‌شود و این التزام به عنوان یک تعهد دو جانبه می‌باشد.204 در وعده بیع ایجاد بالفعل بیع مورد توافق نیست، بلکه ایجاد تعهد مشترک بر تشکیل بیع در زمانی مؤخر مورد تراضی ایشان است لذا تعهد بر بیع را نباید یک بیع معلق دانست زیرا در وعده بیع اساساً انشای بیع صورت نمی‌پذیرد تا ماهیت مورد اراده منجز یا معلق به امری باشد بلکه هدف طرفین ایجاد تعهد بر انشای آن در آینده است که بدین شکل ظهور می‌یابد.205 باید توجه داشت که وعده یک طرفی بیع، با ایجاب همراه با التزام آن امری متفاوت می‌باشد، اگرچه نتیجه هر دو یکسان است و در نهایت منجر به انعقاد بیع می‌شود لیکن “وعده بستن قرارداد هرچند از ناحیه یکی از طرفین باشد، خود نوعی قرارداد است و آثار آن التزام به وعده پس از قبول مخاطب می‌شود و در اجاره به شرط تملیک هرچند که بیع با رضای مستأجر واقع می‌شود و زمینه آن را وعده موجر ایجاد کرده است، لیکن مبنای وضع قرارداد اجاره و شرطی است که مورد تراضی قرار گرفته و کامل است ولی ایجاب یک عمل حقوقی کامل نیست و تنها یکی از ارکان آن است. از سوی دیگر ایجاب در اثر فوت یا حجر گوینده آن یا طرف دیگر قرارداد و یا با سپری شدن موعد عرفی آن از بین می‌رود ولی وعده قرارداد بر پایه عقدی استوار است که به طور کامل واقع شده است و از اینگونه مسایل مصون است و به همین جهت فوت و حجر دو طرف آن را ساقط نمی‌کند و وارثان متوفی نیز به قائم‌مقامی او از این حق بهره‌مند می‌گردند”.206
دلیل بر مدعا: آنچه که طرفین عقد در نظر دارند و مقصودشان است در ظاهر دو چیز می‌باشد: یکی اجاره و دیگری تملیک عین مورد اجاره (بیع). هدف و غرض اصلی طرفین قرارداد از انجام چنین قراردادی این است که بیع انجام شود، منتهی خریدار هزینه کافی برای خرید یک جا را ندارد و مالک هم نمی تواند به او به بیع اقساطی بفروشد؛ زیرا که اطمینان از وصول تمام بهای کالای خود را ندارد، به همین منظور هر دو اقدام به قرارداد اجاره می‌کنند به شرط اینکه اگر مستاجر ظاهری تمام اقساط را پرداخت کرد و تعهدات ما بین را انجام داد مالک عین مستاجره شود. پس قصد واقعی هر دو طرف از این قرارداد تملیک عین بوده است منتهی چون نمی توانستند تملیک عین را انجام دهند مجبور شده اند که از سرپوشی به نام اجاره استفاده نمایند و اگر مبنای ما در تحلیل عقد قصد واقعی باشد نه قصد ظاهری و صوری، اجاره به شرط تملیک می‌شود بیع معلق؛ چرا که دو طرف قصد واقعیشان از این قرارداد تملیک عین است نه اجاره، و اجاره را مقدمه و سرپوشی درست کرده اند برای رسیدن به آن خواسته و غرض اصلی که تملیک عین مورد اجاره باشد.207
در نتیجه برای این نوع قرارداد می‌توان خصوصیات زیر را برشمرد:
1. در مدت زمان اجاره، ملکیت عین مورد اجاره در ملک موجر باقی می‌ماند.
2. انتقال ملکیت از موجر به مستاجر متوقف است بر پرداخت آخرین قسط و انجام تعهدات از طرف مستاجر.
3. مال الاجاره پرداختی در این قرارداد در مدت اجاره عبارت از:
الف: بهای عین مورد اجاره.
ب: نرخ سود متعلقه به ثمن با در نظر داشتن سنوات پرداخت آن به صورت اقساطی.
4. آنچه که مورد توافق طرفین است عقد بیع است و اجاره طریقی است برای اخذ سود ناشی از پرداخت تسهیلات مزبور که به عنوان ثمن یا بخشی از ثمن معامله واقع شده است.208
بیع معلق بودن اجاره به شرط تملیک با توجه به شرط ضمن عقد
همانطور که پیشتر گفتیم قائلین به بیعیت اجاره به شرط تملیک در صورتی که شرط ضمن عقد اجاره به شرط تملیک، شرط نتیجه باشد قائل به بیعیت عقد اجاره به شرط تملیک می‌باشند209
استدلال بر مدعا:
1. اقساطی که پرداخت می‌گردد معادل و برابر با مال الاجاره ی واقعی نیست بلکه اقساط ثمن و سود یا بهره ی تقسیط ثمن مورد اجاره می‌باشد (للاجل قسط من الثمن).210
2. اراده باطنی طرفین قرارداد عقد بیع و تملیک کالا می‌باشد و نه عقد اجاره و تملیک منفعت.211
3. در قصد نتیجه عقود، غایات ملاک است نه مبادی.212
4. در قانون مدنی اتیوپی(ماده2728-2412ق.م اتیوپی) عقدی که صاحب مال غیر منقول بر متعامل (که بظاهر مستاجر است) شرط می‌کند که پس از دادن چند قسط معین، مالک عین مستاجره شود، این عقد را بیع می‌دانند و آثار بیع را دارد.213
5. در حقوق مصر از این نوع قرارداد تعبیر به (الایجار الساتر للبیع) کرده اند، و اسم این بیع اجاره می‌باشد و غرض از این قرارداد این است که ملکیت عین مورد اجاره به مشتری منتقل نشود تا پرداخت کامل اقساط. و پس از پرداخت کامل اقساط اجاره تبدیل به بیع شود.214
اشکالات دلیل قول به بیع معلق بودن عقد اجاره به شرط تملیک
قول به بیع معلق بودن عقد اجاره به شرط تملیک صحیح نیست چه آنکه در بیع معلق (Conditional sale agreement) هر چند که مانند اجاره به شرط تملیک، انتقال مالکیت کالا منوط به پرداخت آخرین قسط است، ولی استفاده خریدار از مبیع در فاصله بین عقد و پرداخت آخرین قسط، وجهه حقوقی ندارد، زیرا مالکیت او نسبت به عین مورد معامله، فعلیت نیافته تا موجبی برای جواز تصرف او باشد وانگهی بر فرض که مالک از زمان عقد اذن در تصرف به خریدار بدهد، چنانچه خریدار امکان پرداخت همه اقساط را درآینده نیابد، تصرفات او در مورد معامله مجانی است و مالک باید اقساط گرفته شده را به مستأجر پس دهد، در حالی که قرارداد اجاره به شرط تملیک، این اشکالات را ندارد، زیرا از یک طرف، مستأجر بلافاصله پس از عقد، حق تصرف می‌یابد و چون حق مزبور نتیجه عقد اجاره است، پس اذن مالک در تصرف، اذن معاوضی است و چنانچه پرداخت‌ها ناقص بمانند، اقساط پرداخت شده در برابر تصرفات قرار می‌گیرد. از طرف دیگر، چون مالکیت در کالا برای موجر باقی می‌ماند یا مستأجر حق انتقال آن را به غیر ندارد و اگر ورشکسته شود کالا باید به موجر تسلیم شود و بنابر این ضرورتی ندارد که موجر در کنار دیگر طلبکاران قرار گیرد215
اشکالات کلی بر اصل بیع معلق بودن اجاره به شرط تملیک وارد است و قبل از بیان اشکال اول ذکر دو

این مطلب رو هم توصیه می کنم بخونین:   منبع پایان نامه دربارهایفای نقش
دسته‌ها: No category

دیدگاهتان را بنویسید