مواردی به دلیل تصریح قانون جایز محسوب شود و قرارداد اجاره به شرط تملیک از این اصل مستثنی نیست پس بعد از انعقاد لازم الاتباع است مگر این که با توافقات بعدی انحلال یابد و یا آن را اقاله نمایند و یا به دلایل قانونی فسخ گردد. البته لزوم اجاره به شرط تملیک را از ماهیت عقد نیز می‌توان استنباط کرد زیرا این عقد ترکیبی است و بیع و اجاره که هر دو لازم هستند و از پیوند آن‌ها هیچ گاه قراردادی جایز حاصل نمی‌شود که لزوم این قرارداد از نوع حکمی یا امری نیست بلکه طرفین می‌توانند با قید خیار شرط آن را تسهیل به عقد رضایی نمایند126.
رضایی بودن
عقد رضایی عبارت است از عقدی که به صرف اراده طرفین تشکیل شود و نیازی به تشریفات دیگر نداشته باشد مثل فروش اموال منقول. گروهی معتقدند که عقد اجاره به شرط تملیک عقدی عینی127 و یا تشریفاتی است128. عینی بودن آن یعنی قبل از تسلیم مال مورد اجاره به مستاجر نه تنها تملیک واقع نمی‌شود بلکه هیچ الزامی نیز برای طرفین به وجود نمی‌آورد ولی اگر این نظریه پذیرفته شود که پیش از تسلیم، موضوع آن عقد التزامی به بار نمی‌آورد اثر اعتبارهای تجارتی از بین می‌رود و روابط بازرگانی مختل می‌شود حال آن که از مرور تمام قواعد مربوط به قراردادها نتیجه می‌شود که اصل، رضایی بودن قراردادهاست مگر این که خلاف آن تصریح گردد ولی نه ماده‌ای در قانون مدنی و نه قیدی در تصویب‌نامه شورای پول و اعتبار در این خصوص که، تسلیم مورد اجاره از شرایط تحقق عقد است دیده نمی‌شود. و اما تشریفاتی بودن آن به این معناست که تمام مراحل ثبتی باید طی شود پس اگر عقد تشریفاتی باشد گذراندن آن مرحله از لوازم عقد است پس تا زمانی که تشریفاتی طی نشود عقد آثار خود را نیز نخواهد داشت و یا از نظر مراجع صلاحیت‌دار تشکیل شده و محسوب نشده و دعوی راجع به آن نیز مسموع نخواهد بود. ولی اگر عقد رضایی باشد فقط به صرف ایجاب و قبول، آثار آن تحقق می‌یابد.
در قانون این امر که در قرارداد اجاره به شرط تملیک در زمانی که طرفین نحوه انتقال مالکیت عین را به صورت شرط نتیجه در نظر گیرند تعیین کننده این امر است که آیا اجاره به شرط تملیک عقد رضایی است یا تشریفاتی، مثلاً چنان‌چه ثبت جزء لوازم عقد باشد پس از پرداخت آخرین قسط و تحقق مابقی شروط از ناحیه مستاجر، موجر می‌تواند مورد اجاره را مطالبه و تصرف نماید چون هنوز تملکی صورت نگرفته است و نهایتاً خسارت آن را به مستاجر بپردازد ولی اگر تشریفات ثبت از ارکان عقد نباشد به محض پرداخت آخرین قسط و تحقق مابقی شروط، مستاجر مالک عین می‌گردد و موجر نمی‌تواند خود را مالک عین و منافع بداند یعنی پس از تحقق شرط، مالکیت به طور کامل منتقل می‌شود و چیزی باقی نمی‌ماند و که موجر بخواهد آن را مسترد نماید.
ویژگی‌های مختص عقد اجاره به شرط تملیک
ملاحظه می‌شود که تمامی شرایط و ویژگیهای مزبور در سایر عقود نظیر بیع و اجاره نیز دیده می‌شود لیکن همانطور که عنوان گردید اجاره به شرط تملیک دارای خصایص منحصر به فردی است که ذیلاً به برخی از آنها اشاره می‌گردد:
اعتباری بودن
مهمترین ویژگی اجاره به شرط تملیک اعتباری بودن آن است، بدین نحو که موجر در این قرارداد اعطا کننده اعتبار و مستأجر، گیرنده اعتبار یا تسهیلات محسوب می‌گردد. “قراردادهای اعتباری قراردادهایی هستند که از ترکیب دو قرارداد به هم پیوسته ایجاد می‌شوند. یکی قرارداد اصلی است که می‌تواند بیع باشد و دیگری قرارداد اعتباری است که ملاک تشخیص همه گروه‌های قراردادی اعتباری بوده است. متن ماده 2 ـ 311 قانون مصرف فرانسه در ارتباط با قراردادهای اعتباری مقرر می‌دارد که خصوصیات اعتبارات وابسته، اعتباراتی هستند، با بهره‌هایی مشخص که توسط اشخاص اعم از حقیقی یا حقوقی اعطا می‌شوند، اعطاکننده حتماً باید به انجام عملیات اعتباری تصدی داشته باشد و عملیات اعتباری قراردادهایی نظیر فروش اقساطی و اجاره به شرط تملیک را در بر می‌گیرند. اعتبار دهنده یک صاحب حرفه است همانند بانک و اعتبار گیرنده یک مصرف‌کننده، قراردادهای اجاره به شرط تملیک به جهت اینکه نقش اعتباری دارند در کنار فروش اعتباری و عرصه خدمت اعتباری در ماده مزبور قانون مصرف فرانسه واقع شده‌اند.” 129
بر اساس قانون مزبور اعتبارات وابسته، قراردادهایی هستند که یک قرارداد اصلی را تأمین مالی نموده (مثل بیع) و به آن وابسته می‌شوند و مقصود از آن اعتباراتی است که در هنگام انعقاد برای تأمین مالی تحصیل کالا یا خدمت اعطا می‌گردند.
حالات گوناگون عمل اعتباری اجاره به شرط تملیک بدین شرح است که اجاره دهنده عین مستأجره را از قبل مالک بوده است و اجاره گیرنده در تهیه آن دخالتی نداشته است و اجاره به شرط تملیک در قالب یک گروه قراردادی متجلی نمی‌گردد، چون در این حالت تنها یک قرارداد به وقوع می‌پیوندد و آن هم قرارداد مذکور بین دو شخص یاد شده می‌باشد و یا اینکه اجاره‌دهنده عین مستأجره را از قبل مالک نبوده است و با دخالت اجاره گیرنده، جهت اجاره به وی خریداری کرده باشد و در فرض مزبور قرارداد اجاره به شرط تملیک به شکل یک گروه قراردادی نمایان می‌شوند بدین نحو که قرارداد اول بیعی است که فیمابین ثالث و اعتباردهنده واقع می‌شود و پس از مالک شدن اعتباردهنده، قرار دوم که بر مبنای اجاره به شرط تملیک تحقق می‌پذیرد فیمابین اعتباردهنده و اعتبارگیرنده منعقد می‌شود.
کتبی بودن اجاره به شرط تملیک
براساس قواعد عمومی قراردادها، اصل رضایی بودن در کلیه عقود جاری می‌گردد مگر اینکه برخلاف آن نصّی وجود داشته باشد. در واقع اصل رضایی بودن قراردادها از نتایج مهم اصل حاکمیت اراده می‌باشد ولی در عین حال برخی از عقود با تشریفات خاصی همراه هستند که رعایت این تشریفات از ارکان اصلی انعقاد عقد می‌باشد. در ارتباط با اجاره به شرط تملیک نیز این موضوع عنوان شده است که آیا اصل رضایی بودن در مورد این قراردادها نیز لازم‌الرعایه است و یا به جهت اینکه این قرارداد در واقع نوعی از اعطای تسهیلات بانکی و یا انتفاعی غیربانکی است نیاز به تشریفات خاصی می‌باشد.
از آنجا که اجاره به شرط تملیک به عنوان عقدی معین در قانون مدنی ایران احصا نگردیده است لذا اصل را باید بر رضایی بودن آن قلمداد نمود. لیکن با عنایت به برخی از مواد قانونی که درباره اجاره به شرط تملیک مقرر شده است، می‌توان به طور ضمنی کتبی بودن و لزوم مکتوب بودن آن را احراز نمود.
بر اساس ماده 17 دستورالعمل اجرایی اجاره به شرط تملیک، بانکها مکلفند در قرارداد اجاره به شرط تملیک قید نمایند که قرارداد مذکور براساس توافق طرفین در حکم اسناد لازم‌الاجرا و تابع آیین‌نامه اجرای اسناد رسمی می‌باشد، بدیهی است بدون انعقاد عقد به صورت کتبی امکان اینکه قرارداد مذکور به عنوان سند لازم‌الاجرا مورد استفاده قرار گیرد وجود نخواهد داشت و از سوی دیگر در صورتی که موضوع عقد اجاره به شرط تملیک غیرمنقول باشد با توجه به مواد 46 و 47 قانون ثبت، علاوه بر اینکه لزوم کتبی بودن آن محرز می‌گردد، ثبت آن نیز اجباری خواهد بود و در مورد اموال منقول نیز با توجه به ماده 20 آیین‌نامه اجرایی راهنمایی و رانندگی و قوانین در شرف تصویب وضع همین‌گونه خواهد بود.130
“به موجب قانون مصرف فرانسه، برای انعقاد عملیات اعتباری، اعتباردهنده باید نوشته‌ای را در اختیار متقاضی قرار دهند که ایجاب پیشین نامیده می‌شود، نوشته مذکور باید مشتمل بر نکات معینی باشد که قانون مصرف پیش‌بینی نموده است و علاوه بر آن ضرورت کتبی بودن قرارداد در آن نیز پیش‌بینی شده است و اهمیت این تشریفات به حدی است که عدم رعایت آن توسط اعتباردهنده ضمانت اجرای کیفری و مدنی را به دنبال دارد.” 131
شرایط ضمنی مشابهی در قراردادهای اجاره به شرط تملیک و قراردادهای عرضه کالا وجود دارد و میزان آزادی طرفین برای مستثنی ساختن قرارداد از شمول قراردادهای اجاره به شرط تملیک و مقررات قانونی ممکن است ایجاب نماید که قراردادی به شکل مکتوب تنظیم شود و برای مثال به موجب قانون اعتبار مصرف‌کننده انگلستان مصوب 1974م، قراردادهای اعتباری مصرف‌کنندگان باید به شکل خاصی باشد، توافقی که به درستی بر اساس قانون واقع شده است و اگر اینگونه نباشد تنها به حکم دادگاه علیه مدیون و متعهد قابل اجرا خواهد بود. بحثی که مطرح است این است که آیا در صورت کتبی نبودن اجاره به شرط تملیک عقد تحقق نیافته است و یا اینکه در صورت شفاهی بودن فاقد ضمانت اجرایی است. برای پاسخ به این موضوع بررسی این نکته ضروری است که آیا ویژگی کتبی بودن از تشریفات اصولی است یا اینکه از تشریفات ظاهری به حساب می‌آید. بدیهی است در صورتی که این خصیصه به عنوان یکی از ارکان اساسی عقد محسوب گردد، در صورت فقدان آن معامله بلااثر و باطل خواهد بود. 132
در حقوق ایران با توجه به ماده 17 دستورالعمل اجاره به شرط تملیک و به موجب ماده 5 قانون تشویق احداث و عرصه واحدهای مسکونی استیجاری مورخ 6/6/1377 که مقرر می‌دارد شرایط متقاضیان اجاره به شرط تملیک با حفظ اولویت برای متقاضیان جوان متأهل و افراد کم درآمد و میزان اجاره‌بها و ضریب افزایش سالانه آن، مدت اجاره و سایر شرایط لازم تعیین می‌شود،
از آنجا که مستأجر بایستی شرایط مورد نظر را داشته و این امر به اثبات برسد به طور ضمنی فهمیده می‌شود که قرارداد مزبور عملاً به صورت شفاهی امکان‌پذیر نمی‌باشد لیکن قید کتبی بودن در هیچ یک از قوانین موضوعه به صراحت به کار نرفته است ولی رویه کنونی مؤسسات و بانک‌های دولتی حکایت از پذیرش و رعایت این تشریفات دارد. از سوی دیگر از آنجا که کتبی بودن قرارداد مزبور موجب حفظ حقوق اعتبار دهنده و اعتبارگیرنده توأمان می‌شود، بسیار پسندیده است که در قانون‌های آتی این قید به عنوان یکی از تشریفات عقود اعتباری به نصوص قانونی اضافه و الحاق گردد.
ب. شرط ضمن عقد
عنصر دوم قرارداد اجاره به شرط تملیک، “شرط ضمن عقد” است. با توجه به آن که مطابق ماده 234 قانون مدنی “شرط صفت، عبارتست از شرط راجعه به کیفیت یا کمیت مورد معامله” و شرط در “اجاره به شرط تملیک” به هیچ وجه ناظر به کمیت یا کیفیت مورد معامله نیست؛ بنابراین شرط مذکور، شرط صفت نیست. اینکه آیا شرط مزبور شرط فعل است یا شرط نتیجه؟ منوط به آن است که در متن قراردادهای تنظیمی عبارات و الفاظ شرط، دارای چه مفهومی باشد و به چه نحوی به کار گرفته شود. آیا انجام عملی بر موجر شرط شده یا آنکه تحقق مالکیت بدون انجام عملی مورد نظر است؟
اگر ماهیت شرط در این قرارداد چنین باشد که “مستاجر پس از عمل به شرایط، مالک عین مستاجره باشد” چون تحقق مالکیت درج شده است؛ لذا “شرط نتیجه” خواهد بود؛ اما اگر مفاد شرط به گونه ای باشد که پس از خاتمه اجاره، موجر مکلف باشد مالکیت عین مستاجره را به مستاجر منتقل کند؛ چون یک عمل و انجام آن مورد نظر است، پس “شرط فعل” خواهد بود.
نتیجه تفاوت چنین است که اگر موضوع به شکل “شرط نتیجه” درج شده باشد، به محض پایان اجاره، مالکیت مستاجر محقق است؛ ولی در صورتی که به شکل “شرط فعل” باشد، تا قبل از اقدام موجر مبنی بر انتقال مالکیت، مستاجر هیچ گونه مالکیت بر عین نخواهد داشت. در این مورد، توجه به ماده 236 قانون مدنی درخصوص شرط نتیجه ضروری است که می‌گوید: “در صورتیکه شرط نتیجه، موقوف به سبب خاصی نباشد، آن نتیجه به نفس اشتراط حاصل می‌شود.” همچنین گفته اند: “مفهوم مخالف این ماده دلالت بر آن دارد که اگر حصول نتیجه موقوف به سبب خاصی باشد، آن نتیجه به نفس اشتراط حاصل نخواهد شد. برای مثال اگر ملکیت مال منقولی که به اجاره به شرط تملیک واگذار شده به صورت شرط نتیجه برای مستاجر ضمن قرارداد درج شده باشد،

این مطلب رو هم توصیه می کنم بخونین:   پایان نامه با کلید واژه های POSS، هگزان، UV، هلمیوم
دسته‌ها: No category

دیدگاهتان را بنویسید